1.5 — Marco fiscal (SAT, RESICO, CFDI)

Régimen fiscal del operador dark kitchen (persona física con actividad empresarial, RESICO-PF o régimen general de actividades empresariales), facturación CFDI 4.0, retenciones de plataformas digitales (Rappi, DiDi Food, Uber Eats), deducciones típicas, obligaciones fiscales del arrendador persona moral y due diligence fiscal previo a la firma del contrato. Esta capa se toca con 1.1-arrendamiento-comercial (efectos fiscales del CFDI de renta y de la fecha cierta), con 1.4-laboral-lft-imss (deducibilidad de nómina e IMSS), con 1.6-plataformas-digitales (relación operador-plataforma) y con 1.7-propiedad-intelectual-impi (múltiples marcas virtuales).

TL;DR operativo

Para el operador (persona física con actividad empresarial)

Si vendes comida por plataformas y tus ingresos anuales propios no exceden 3,500,000 MXN, puedes optar por RESICO-PF (Arts. 113-E a 113-J LISR, reforma DOF 12 nov 2021, vigencia desde 1 ene 2022). Tasas de 1% a 2.5% sobre ingresos cobrados, sin deducciones. [RECOMENDABLE]
Régimen general (Título IV Cap. II Sec. I LISR, Arts. 100–110) te deja deducir pero con tarifa progresiva que puede llegar a 35%. Conviene cuando tus márgenes son bajos y tus deducciones reales son altas (renta, insumos, nómina).
Plataformas digitales retienen ISR e IVA en la liquidación. Para una dark kitchen vendiendo comida vía plataforma, la tasa ISR pasó de 1% a 2.5% desde 1-ene-2026 (Art. 113-A frac. III LISR, sustituido por Art. 25 frac. VI LIF 2026, DOF 7-nov-2025). Aplica a personas físicas Y morales. Si la plataforma clasifica el flujo como entrega de bienes (frac. I) aplica 2.1% sin cambio — verifica en tu liquidación qué tasa están reteniendo. Sin RFC: 20%. IVA retenido: 8% = 50% del IVA causado (Art. 18-J LIVA, sin cambio para PF mexicana 2026). En RESICO-PF con ingresos anuales ≤ 300,000 la retención ISR es pago definitivo (Art. 113-B LISR). [OBLIGATORIO]
Debes expedir CFDI 4.0 por cada liquidación que te entregue la plataforma (CFDI de ingreso a nombre de la plataforma o a nombre del cliente final según guía SAT de la plataforma) y conservar el CFDI de retenciones que la plataforma te emita.
Antes de firmar con la dark kitchen: pide Constancia de Situación Fiscal (CSF) reciente, Opinión de Cumplimiento 32-D positiva y verifica que el arrendador NO aparezca en listas del Art. 69 ni 69-B CFF (EFOS). Si aparece, tu renta no es deducible. [RIESGO COMÚN]

Para el arrendador (operadora dark kitchen, persona moral)

Debes expedir CFDI por arrendamiento por cada renta cobrada al operador, con clave de producto/servicio 80141600 “Alquiler de bienes raíces” y uso fiscal que indique el operador. [OBLIGATORIO]
Si el operador es persona moral (caso raro en dark kitchen), él te retendrá 10% de ISR y 2/3 de IVA; si el operador es persona física (escenario típico), NO hay retención al cobrar renta.
Tu propia CSF y Opinión 32-D positiva son documentos que el operador va a exigir antes de firmar (o debería). Si estás en Art. 69/69-B o con opinión negativa, pierdes contrapartes serias.

Marco normativo aplicable

Norma	Rol	Publicación / última reforma citada
Código Fiscal de la Federación (CFF)	Reglas generales, facturación, sanciones, listas 69 y 69-B	DOF 31 dic 1981; última reforma integral DOF 27 dic 2024 (Decreto de Reforma Fiscal 2025); reformas menores en DOF 7 nov 2025
Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR)	ISR personas físicas con actividad empresarial, RESICO-PF, retenciones de plataformas	DOF 11 dic 2013; Arts. 113-A a 113-D adicionados por reforma DOF 9 dic 2019 (vigente 1 jun 2020); Arts. 113-E a 113-J adicionados por reforma DOF 12 nov 2021 (vigente 1 ene 2022); reformas 2026 en DOF 7 nov 2025
Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA)	IVA del 16%, retenciones de plataformas, régimen de intermediarios digitales	DOF 29 dic 1978; Capítulo III Bis “De la prestación de servicios digitales por residentes en el extranjero” adicionado DOF 9 dic 2019 (Arts. 18-B a 18-M); reforma de retención por plataformas DOF 7 nov 2025 (vigente 1 ene 2026)
Ley del Impuesto Especial sobre Producción y Servicios (LIEPS)	IEPS bebidas saborizadas, alimentos de alta densidad calórica	DOF 30 dic 1980; reforma DOF 7 nov 2025 (cuotas 2026)
Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (RMF 2026)	Reglas de carácter general, factura global, CSF, Opinión 32-D	DOF 28 dic 2025, vigente 1 ene 2026 a 31 dic 2026
Anexo 20 RMF (guía CFDI 4.0)	Especificación técnica del CFDI	Versión 4.0 vigente desde 1 ene 2023; última actualización del Anexo 20 publicada junto con RMF 2026
Catálogo SCIAN 2023 INEGI	Clasificación de actividad económica	Última versión SCIAN 2023 vigente

Reforma 2026 verificada (2026-04-24): el Art. 25 frac. VI de la Ley de Ingresos de la Federación 2026 (DOF 7-nov-2025, código 5772357) sustituyó la tasa de 1% del Art. 113-A frac. III LISR por 2.5% desde 1-ene-2026, aplicable a personas físicas y morales. Las fracciones I (2.1% transporte y entrega de bienes) y II (4% hospedaje) no se modificaron. La afirmación previa de que el cambio “afecta principalmente a personas morales” era incorrecta. ⚠ Subsiste como brecha: SAT no ha publicado criterio uniforme para clasificar el ingreso de un dark kitchen entre frac. I (entrega de bienes) y frac. III (enajenación de bienes); las plataformas suelen aplicar 2.5% (frac. III).

Régimen general vs. RESICO-PF

Régimen general — Actividades Empresariales y Profesionales (Título IV, Cap. II, Sec. I LISR, Arts. 100 a 110)

A quién aplica: toda persona física con actividad empresarial (comercio, industria, servicios) que no opte o no pueda optar por RESICO-PF.
Base gravable: ingresos efectivamente cobrados menos deducciones autorizadas (Art. 103 LISR).
Tarifa: escalera progresiva del Art. 152 LISR (aplicada mensualmente con tarifa del Art. 96). Marginal máxima 35% por encima de ~4,511,707 MXN anuales (tarifa 2026 actualizada por RMF Anexo 8; verificar en Anexo 8 RMF 2026).
Obligaciones: contabilidad electrónica, CFDI por cada ingreso, declaración mensual y anual, PTU, retenciones a terceros.

RESICO-PF — Régimen Simplificado de Confianza para personas físicas (Título IV, Cap. II, Sec. IV LISR, Arts. 113-E a 113-J)

Requisitos para tributar en RESICO-PF (Art. 113-E):

Ser persona física con actividades empresariales, profesionales u otorgamiento de uso o goce temporal de bienes.
Totalidad de ingresos propios de esas actividades ≤ 3,500,000 MXN en el ejercicio inmediato anterior (y previsión de no exceder en el ejercicio en curso).
Estar al corriente en el cumplimiento de obligaciones fiscales (declaraciones, CFDI, opinión 32-D positiva).
No estar en los supuestos del Art. 113-E último párrafo (socios de personas morales salvo excepciones, residentes en el extranjero con establecimiento permanente, ingresos por asimilados a salarios o por intereses cuando sean los preponderantes, etc.).

Tasas aplicables — tabla mensual del Art. 113-E LISR (vigente 2026):

Ingresos mensuales amparados por CFDI (MXN)	Tasa ISR
Hasta 25,000.00	1.00%
Hasta 50,000.00	1.10%
Hasta 83,333.33	1.50%
Hasta 208,333.33	2.00%
Hasta 3,500,000.00 (tope anual / tope máximo mensual proporcional)	2.50%

La tasa se aplica directamente sobre los ingresos del mes efectivamente cobrados, sin deducciones. No hay tarifa escalonada acumulativa: se busca el rango donde cae el ingreso del mes y se multiplica. [EN LA PRÁCTICA]

IVA en RESICO-PF: el régimen NO exime del IVA. Persona física con actividad empresarial en RESICO-PF es causante normal de IVA (Arts. 1, 1-A y 32 LIVA): factura con IVA trasladado del 16%, acredita su IVA pagado y presenta declaración mensual de IVA. La “simplificación” de RESICO es sólo de ISR.

Declaración anual: sí se presenta (Art. 113-F), acumulando los ingresos del ejercicio para aplicar la tabla anual (tasas equivalentes acumuladas).

Ventaja real en dark kitchen: si el operador factura 1,500,000 MXN/año con margen bajo (10%), en régimen general tributaría sobre utilidad neta (150,000) pero la tarifa marginal cae en rangos bajos; en RESICO-PF tributa sobre 1,500,000 × tasa correspondiente (típicamente entre 1.10% y 2.00%), es decir ~22,500 MXN de ISR. Comparado con régimen general, casi siempre conviene RESICO para volúmenes medianos con buen control de costos si el operador no tiene deducciones extraordinarias. Si tiene CAPEX fuerte (equipo de cocina, remodelación del cubículo), régimen general puede ser mejor el primer año por la depreciación.

Migración y retorno

Se opta al dar de alta o al presentar aviso de actualización en enero del ejercicio (Art. 113-E, último párrafo; Regla 3.13.x RMF 2026).
Quien rebase 3.5 mdp a mitad del año: sale desde el mes siguiente al rebase (Art. 113-E quinto párrafo) y migra al régimen general. Puede volver a RESICO-PF en un ejercicio posterior si vuelve a cumplir.

Causales de salida de RESICO-PF (Art. 113-I LISR)

[RIESGO COMÚN] Las causales están tipificadas y algunas son terminales (no se puede volver a RESICO).

Texto del Art. 113-I LISR — el contribuyente dejará de tributar en RESICO-PF cuando:

Ingresos del ejercicio excedan 3,500,000 MXN. Efecto: migra al régimen general desde el mes siguiente. Puede regresar a RESICO en ejercicios posteriores si cumple requisitos.
Omita presentar la declaración anual. Efecto terminal: no puede regresar a RESICO.
Omita tres o más pagos mensuales en un ejercicio, consecutivos o no. Efecto terminal.
Incumpla con la emisión de CFDI (no emitir CFDI por las operaciones de tres o más meses).
Emita CFDI que amparen operaciones inexistentes (Art. 69-B CFF). Efecto terminal + consecuencias penales del Art. 113 Bis CFF.

Regla 3.13.x RMF 2026 — al corriente de obligaciones: el SAT entiende “al corriente” como (a) haber presentado todas las declaraciones vencidas, (b) tener CSF actualizada, (c) Opinión 32-D positiva al cierre del periodo, (d) no estar en listas del Art. 69 ni del 69-B CFF. Para RESICO-PF es obligación permanente; perderla = salida del régimen.

SCIAN aplicable a dark kitchen

El SCIAN es el Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte que INEGI mantiene y que el SAT usa como catálogo de actividad económica. La actividad declarada al RFC debe coincidir con la realidad operativa y con la que aparece en la Constancia de Situación Fiscal, porque es la base para determinar obligaciones y para que plataformas y arrendadores aprovechen correctamente retenciones y deducciones.

Clases relevantes para dark kitchen (subsector 7225 Servicios de preparación de alimentos y bebidas):

SCIAN	Descripción oficial	Aplicación a dark kitchen
722511	Restaurantes con servicio de preparación de alimentos a la carta o de comida corrida	Operador que tiene además consumo en sitio (raro en dark kitchen puro)
722512	Restaurantes con servicio de preparación de pescados y mariscos	Si la marca virtual es especializada
722513	Restaurantes con servicio de preparación de antojitos	Marcas virtuales de tacos, quesadillas, sopes
722514	Restaurantes con servicio de preparación de tacos y tortas	Aplica si corresponde
722515	Cafeterías, fuentes de sodas, neverías, refresquerías y similares	Marcas virtuales de café/postres
722518	Restaurantes que preparan otro tipo de alimentos para llevar	Clase más precisa para dark kitchen “puro” — solo delivery
722320	Servicios de preparación de alimentos para ocasiones especiales	Catering, no dark kitchen

[EN LA PRÁCTICA] En la realidad, la mayoría de dark kitchens se dan de alta bajo 722518 porque el negocio consiste en preparar alimentos que se entregan al consumidor fuera del establecimiento (delivery), sin servicio de mesa. Algunos contadores sugieren 722511 para ampliar deducción de utensilios; el criterio más sólido y defendible frente a una revisión SAT es 722518 si no hay atención en sitio.

[RECOMENDABLE] Si operas múltiples marcas virtuales con perfiles distintos (una de pizzas, otra de antojitos, otra de postres), puedes tener una actividad preponderante (la de mayor ingreso) y actividades secundarias en el RFC. Se declaran todas en el aviso de actualización de actividades económicas. La preponderante determina algunas obligaciones operativas.

CFDI 4.0 y operación con plataformas

[OBLIGATORIO] CFDI versión 4.0 es el único vigente desde 1 ene 2023 (obligatoriedad plena tras prórrogas 2022). Anexo 20 RMF, versión 4.0.

Tipos de CFDI que debe manejar el operador

CFDI de ingresos (tipo “I”) — por cada venta. Se emite:
- Al cliente nominativo que lo pida (cuando el consumidor final pide factura a su RFC).
- A la plataforma cuando ésta actúa como retenedor y así lo indica su esquema de facturación.
- En factura global (ver abajo) cuando son consumos al público en general.
CFDI de pagos (complemento de recepción de pagos “REP”) — cuando el ingreso se cobra en parcialidades o con diferimiento. En dark kitchen vía plataforma, los corte de liquidación semanal pueden requerir REP dependiendo de cómo esté configurado el CFDI de ingreso (si se emite al momento de la orden, la liquidación semanal requiere REP por el pago en diferido; si se emite al momento de la liquidación como PUE “pago en una sola exhibición”, no requiere REP).
CFDI de retenciones (tipo “R”) con complemento “Servicios Plataformas Tecnológicas” — lo emite la plataforma, no el operador. El operador lo recibe, lo guarda y lo usa para acreditar ISR/IVA retenidos. La plataforma debe entregarlo a más tardar el día 5 del mes siguiente.

Factura global (CFDI público en general)

Base: Regla 2.7.1.21 RMF 2026 (texto vigente en RMF publicada DOF 28 dic 2025).

Se emite por operaciones con el público en general (cuando el consumidor no pidió factura a su RFC).
Periodicidad: diaria, semanal, mensual o bimestral (esta última sólo RESICO-PF bajo regla específica; verificar 2.7.1.21 RMF 2026).
Plazo de emisión: dentro de las 72 horas siguientes al cierre del periodo (RMF 2026 amplió de 24 a 72 h; ⚠ BRECHA: verificar número de regla exacto en RMF 2026 publicada DOF 28 dic 2025).
RFC del receptor: XAXX010101000 (RFC genérico nacional).
Datos a incluir en el nodo InformacionGlobal: Periodicidad, Meses, Año.

¿Quién emite el CFDI al cliente final en plataformas?

Aquí está el punto más confuso y donde hay variación por plataforma:

Uber Eats — el operador vende a la plataforma (modelo “merchant of record” matizado). Uber emite al consumidor final el CFDI cuando éste lo solicita; el operador emite CFDI a Uber por la liquidación que recibe.
Rappi / DiDi Food — modelo similar, con variaciones. La plataforma típicamente genera el CFDI al usuario final y entrega al operador una liquidación acompañada del CFDI de retenciones. El operador factura a la plataforma por el neto liquidado o por el ingreso bruto según contrato.

[RIESGO COMÚN] Si el operador NO emite CFDI por las operaciones o los emite con errores, activa la causal 4 del Art. 113-I y pierde RESICO. Si la plataforma NO emite CFDI de retenciones, el operador no puede acreditar las retenciones; debe reclamarlo a la plataforma y, si persiste, reportar ante SAT (Buzón Tributario y denuncia fiscal).

Múltiples marcas virtuales con un RFC

Un operador con un solo RFC puede explotar varias marcas virtuales (“Pollo Feliz”, “Sushi Ninja”, “Postres de la Abuela”) desde el mismo cubículo. Fiscalmente, el RFC es uno y no existe tal cosa como “submarcas fiscales”.

Implicaciones fiscales

Ingresos se acumulan bajo el mismo RFC. El tope de 3.5 mdp para RESICO-PF se mide sobre la suma de todas las marcas.
CFDI se emiten desde el mismo RFC del operador. En el CFDI puede aparecer como descripción comercial el nombre de la marca (“Venta de alimentos preparados – Pollo Feliz”), pero el emisor sigue siendo la persona física con su razón social (su nombre legal).
Contabilidad separada por marca NO es obligación fiscal pero sí es recomendable por tres razones: (a) control de márgenes por marca, (b) defensa ante una visita SAT que cuestione el origen de ingresos, (c) cumplimiento de contrato con la plataforma que opera la marca, que puede exigir trazabilidad.
CFDI a Rappi por ingreso de dos marcas distintas — se puede facturar en un solo CFDI (una plataforma, un receptor, varias partidas) o en CFDI separados por marca. Si la plataforma emite liquidaciones por marca separada, lo más limpio es un CFDI por liquidación.
Registro de marca como activo intangible — si la marca está registrada ante IMPI (1.7-propiedad-intelectual-impi) y fue adquirida con valor, puede ser activo deducible vía amortización. Si la marca es propia y el registro fue con recursos propios, no hay activo fiscal.

[EN LA PRÁCTICA] Lo más común: operador RESICO-PF vende a Rappi, DiDi y Uber Eats tres marcas. Emite un CFDI por liquidación semanal por plataforma (tres CFDI a la semana) y al final del mes acumula todo en declaración RESICO. El riesgo está en que la suma de ingresos cruce 3.5 mdp sin que el operador lo perciba por marca individual.

Retenciones de plataformas digitales

Base legal

ISR — Art. 113-A LISR (adicionado DOF 9 dic 2019, vigente 1 jun 2020). Retención al emisor persona física con actividad empresarial por la enajenación de bienes o la prestación de servicios a través de plataformas tecnológicas, aplicaciones informáticas y similares.
IVA — Arts. 18-J y 18-K LIVA (adicionados DOF 9 dic 2019, vigente 1 jun 2020; reformas DOF 7 nov 2025 vigentes 1 ene 2026). Retención del IVA por plataformas de intermediación.

Tasa ISR aplicable a dark kitchen persona física 2026

Art. 113-A LISR — fracciones vigentes 1-ene-2026:

Frac. I: transporte terrestre de pasajeros y entrega de bienes → 2.1% (sin cambio).
Frac. II: servicios de hospedaje → 4% (sin cambio).
Frac. III: enajenación de bienes y prestación de servicios distintos → 2.5% desde 1-ene-2026, en sustitución de la tasa de 1% que regía desde 2021. Sustitución hecha vía Art. 25 frac. VI LIF 2026 (DOF 7-nov-2025).
Sin RFC: 20% (todas las fracciones).

Clasificación del flujo de un dark kitchen: la cocina enajena bienes (la comida) — eso apunta a frac. III (2.5%). La plataforma presta el servicio de entrega de bienes desde la cocina hasta el cliente — esa es frac. I (2.1%) pero aplica naturalmente al repartidor, no a la cocina. En la práctica, las plataformas (Rappi, DiDi, Uber Eats) suelen clasificar el ingreso del restaurante en frac. III y aplicar 2.5%. Si tu liquidación muestra 2.1%, probablemente la plataforma te clasifica en frac. I — exige por escrito la base normativa antes de asumir cualquier tasa. ⚠ BRECHA: SAT no ha publicado criterio uniforme para alimentos preparados por dark kitchen.

Tasa IVA retenida

Art. 18-J LIVA vigente 2026: las plataformas que cobran al consumidor final y liquidan al oferente persona física retienen el 50% del IVA trasladado. Sobre una venta al consumidor final donde el IVA trasladado es 16%, la plataforma retiene 8% (la mitad) y liquida al operador el otro 8% para que éste lo entere.

Pago definitivo vs. acreditamiento

Art. 113-B LISR: la persona física puede optar por considerar las retenciones como pago definitivo si sus ingresos anuales por plataformas no exceden 300,000 MXN (más ingresos por salarios e intereses ≤ 300,000 combinados). En ese caso, no presenta declaración adicional por esos ingresos.

[EN LA PRÁCTICA] La mayoría de operadores dark kitchen superan 300,000 anuales rápidamente, por lo que la retención NO es pago definitivo sino pago provisional acreditable contra el ISR anual (o contra los pagos mensuales si están en RESICO-PF). Deben presentar declaración y, en su caso, pagar el diferencial o pedir devolución.

Constancia de retenciones

La plataforma emite mensualmente un CFDI tipo “R” (retenciones) con el Complemento de Servicios Plataformas Tecnológicas (Anexo 20 RMF). Incluye monto retenido de ISR y de IVA por cada operación o consolidado del mes. Plazo de emisión: a más tardar el día 5 del mes siguiente.

[OBLIGATORIO] El operador debe descargar y conservar esta constancia: es el único documento válido para acreditar las retenciones ante el SAT. Muchas plataformas lo publican en el portal del socio (restaurant partner portal).

Deducciones del operador (régimen general)

[APLICA SÓLO AL RÉGIMEN GENERAL] — en RESICO-PF no hay deducciones, la tasa 1–2.5% ya es neta de costos.

Requisitos generales del Art. 27 LISR

Para que una erogación sea deducible en régimen general, debe cumplir todos los requisitos del Art. 27:

Estrictamente indispensable para la actividad (fracción I).
CFDI que cumpla requisitos del Art. 29-A CFF (fracción III).
Pago bancarizado si el monto excede 2,000 MXN: transferencia electrónica, cheque nominativo de la cuenta del contribuyente, tarjeta de crédito/débito/servicios o monedero electrónico autorizado (fracción III, segundo párrafo). Pagos en efectivo por más de 2,000 MXN NO son deducibles.
Registrada en contabilidad (fracción IV).
Cumplir con retenciones a terceros cuando procedan (fracción V).
Fecha de pago comprendida en el ejercicio en que se pretende deducir (para servicios, regla general; para inversiones, vía depreciación).

Deducciones típicas de un operador dark kitchen

Concepto	Deducible	Condiciones
Renta del cubículo	Sí	CFDI del arrendador con uso correcto (G03 “Gastos en general”), pago bancarizado si >2,000, contrato con fecha cierta. Ver 1.1-arrendamiento-comercial.
Luz, agua, gas (si CFE/operadora factura al operador)	Sí	CFDI a nombre del operador. En dark kitchen típica, los servicios los factura la operadora como parte del cargo; verificar si vienen separados o incluidos.
Insumos (carne, verdura, lácteos, empaques)	Sí	CFDI del proveedor. Cuidado con mercados/locatarios sin CFDI — no deducibles.
Equipo de cocina comprado	Sí vía depreciación	Tasa 10% anual (Art. 34 LISR “demás maquinaria y equipo”). Compra con CFDI y pago bancarizado.
Salarios	Sí	Con CFDI de nómina (1.4-laboral-lft-imss), alta IMSS, pago de retenciones ISR de sueldos.
Cuotas IMSS e INFONAVIT patronales	Sí	Con comprobantes de pago al SUA/SIPARE.
Comisiones de plataforma	Sí	CFDI que emite la plataforma al operador por su servicio de intermediación (separado del CFDI de retenciones).
Mermas (alimentos caducos, descompuestos)	Sí, con matices	Art. 25 frac. V LISR y Reglamento. Requiere acta de destrucción o donación a banco de alimentos conforme al Art. 88 Reglamento LISR. Sin acta, no es deducible. `[RIESGO COMÚN]`
Publicidad en Instagram/Facebook/Google	Sí	CFDI de retención por servicios digitales o CFDI normal si el proveedor es residente en México.
Servicios de contador, abogado	Sí	CFDI con pago bancarizado.

[RIESGO COMÚN] Las mermas son fuente constante de revisiones SAT en restaurantes. Sin acta de destrucción firmada por testigos y, en su caso, sin donación documentada, la merma se considera ingreso no declarado.

IEPS y otros (¿aplican?)

¿Aplica IEPS a la venta de comida preparada por dark kitchen?

Regla general: NO aplica IEPS al plato terminado que vende el restaurante/dark kitchen al consumidor. El IEPS grava la enajenación e importación de ciertos bienes (Art. 2 LIEPS), no la prestación de servicios de restaurante ni la venta al consumidor final de comida preparada como tal.

Pero el operador paga IEPS de forma indirecta cuando compra insumos gravados con IEPS (el proveedor le traslada el impuesto), y ese IEPS NO es acreditable para el dark kitchen porque éste no es un contribuyente de IEPS por su actividad de enajenación a público (Art. 4 LIEPS condiciona el acreditamiento a que el adquirente sea a su vez causante de IEPS sobre el mismo bien).

Insumos donde el IEPS pagado afecta el costo

Bebidas saborizadas con azúcares añadidos (refrescos embotellados que el dark kitchen compra para servir a domicilio): cuota $3.08 por litro en 2026 (reforma DOF 7 nov 2025, incremento desde $2.86/L en 2025).
Bebidas con edulcorantes no calóricos (light): cuota $1.50 por litro en 2026 (nueva cuota desde la reforma).
Alimentos no básicos con densidad calórica ≥ 275 kcal/100 g (frituras, galletas dulces, chocolates, caramelos, botanas procesadas): tasa 8% (Art. 2, fracc. I, inciso J LIEPS).

[EN LA PRÁCTICA] Una dark kitchen que vende hamburguesas con refresco: el refresco lo compra con IEPS trasladado al precio; ese IEPS no se acredita, forma parte del costo. La reforma 2026 sube el precio del insumo refresco (mayor cuota), lo que reduce margen si no se traslada al consumidor.

ISH (Impuesto Sobre Hospedaje) — no aplica

Impuesto local CDMX, grava servicios de hospedaje. Dark kitchen no lo causa.

Impuesto predial del inmueble — a cargo del arrendador

Salvo pacto en contrario, a cargo del propietario. Si el contrato traslada predial al operador, debe estar expresamente pactado y el operador sólo puede deducirlo si el CFDI está a su nombre (casi nunca lo estará; será gasto no deducible). Ver 1.1-arrendamiento-comercial.

Obligaciones fiscales del arrendador (operadora dark kitchen persona moral)

Emisión de CFDI por la renta

[OBLIGATORIO] El arrendador persona moral debe emitir CFDI versión 4.0 por cada cobro de renta al operador. Claves recomendadas:

ClaveProdServ: 80141600 “Alquiler y arrendamiento de propiedades o edificaciones”.
ClaveUnidad: MON (mensual) o E48 (unidad de servicio) según el caso.
UsoCFDI del receptor: el operador indica (típicamente G03 “Gastos en general”).
MétodoPago: PUE (pago en una sola exhibición) si se paga al momento, o PPD (pago en parcialidades o diferido) si hay crédito, en cuyo caso además requiere complemento de pagos.

Retención al arrendador: ¿aplica?

Depende de la combinación arrendador–arrendatario:

Arrendador	Arrendatario	Retención ISR	Retención IVA
Persona física	Persona moral	10% ISR (Art. 106 último párrafo LISR)	2/3 del IVA (10.6667%) (Art. 1-A frac. II, inciso a LIVA)
Persona física	Persona física	No	No
Persona moral	Persona física	No (escenario típico dark kitchen)	No
Persona moral	Persona moral	No	No

Escenario típico dark kitchen: arrendador = operadora persona moral, operador = persona física. No hay retención. El arrendador factura el total (renta + IVA) y el operador paga el total; el operador acredita el IVA trasladado en su declaración mensual; el arrendador acumula el ingreso para su ISR corporativo y entera el IVA trasladado.

Ingreso acumulable y PTU

El arrendador persona moral acumula la renta cobrada como ingreso del ejercicio (Art. 16 LISR, régimen general de personas morales) o como ingreso del régimen simplificado si es RESICO-PM. Paga ISR corporativo al 30% (régimen general) o a tasa RESICO-PM si aplica. Genera base PTU.

Obligación de expedir el CFDI aunque el operador no pague

Si el operador no paga renta y el arrendador sigue emitiendo CFDI (por obligación o por error), el arrendador acumula el ingreso aunque no lo haya cobrado. Para arrendadores personas morales bajo régimen general, ISR se causa sobre lo devengado, no lo cobrado (Art. 16 LISR). Esto genera un problema real: arrendador tributa sobre renta que no cobró.

[RECOMENDABLE] Arrendador: no emitir CFDI hasta que se cobre; para ello el CFDI debe ser PPD con complemento de pagos. Ver 1.1-arrendamiento-comercial sobre cláusulas de pago y rescisión.

Due diligence fiscal antes de firmar

[OBLIGATORIO] — desde la perspectiva del operador. Todo esto debe hacerse antes de firmar el contrato con la dark kitchen.

Documentos a exigir al arrendador

Constancia de Situación Fiscal (CSF) emitida por SAT, con antigüedad máxima de 30 días.
- Contiene: RFC, nombre/razón social, domicilio fiscal, régimen fiscal, actividades económicas SCIAN registradas, obligaciones fiscales vigentes.
- Sirve para verificar que el arrendador: (a) tiene RFC vigente, (b) está registrado como persona moral, (c) tiene como actividad económica el arrendamiento de inmuebles o actividad compatible, (d) su domicilio fiscal coincide con la ubicación de la dark kitchen o con un domicilio corporativo razonable (no un domicilio “virtual” sospechoso).
Opinión de Cumplimiento de Obligaciones Fiscales (Opinión 32-D CFF) emitida en sentido positivo.
- Base: Art. 32-D CFF; RMF 2026 regla 2.1.36 (verificar número exacto en RMF 2026 publicada DOF 28 dic 2025).
- Contenido: el SAT consulta internamente si el contribuyente (a) ha presentado todas las declaraciones, (b) no tiene créditos fiscales firmes impagos, (c) no está en listas 69-B, y emite opinión “positiva”, “negativa”, “inscrito sin obligaciones” o “no localizado”.
- Vigencia: 30 días naturales desde emisión para efectos comerciales generales; 3 meses para trámites de subsidios/incentivos.
- Solicitud: portal SAT con e.firma del arrendador, o consulta pública si el arrendador autorizó al SAT a hacerla pública.
Verificación en listas del Art. 69 CFF (contribuyentes con adeudos firmes, no localizados, etc.) y Art. 69-B CFF (EFOS — Empresas que Facturan Operaciones Simuladas). Consulta pública en portal SAT.
- Si el arrendador aparece en 69-B definitivo, sus CFDI no son deducibles para el operador. Firmar con un 69-B definitivo = perder la deducción de la renta y exponerse a ser EDOS (Empresa que Deduce Operaciones Simuladas) con consecuencias penales del Art. 113 Bis CFF.
Acta constitutiva y poderes del representante que firma — materia civil/mercantil pero con impacto fiscal: si quien firma no tiene poderes, el CFDI emitido por la “sociedad” se cuestiona.
Último pago de predial y de servicios del inmueble (electricidad, agua, gas) — no fiscal federal pero relevante para evitar corte de servicio.
Si el arrendador subarrienda: pedir contrato principal y autorización del dueño original para subarrendar (Arts. 2480 y 2481 CCDF). Ver 1.1-arrendamiento-comercial.

Documentos a exigir el arrendador al operador

El arrendador prudente también revisa al operador:

CSF del operador.
Opinión 32-D positiva.
Régimen fiscal registrado (si dice ser RESICO-PF, que la CSF lo confirme).
Historial bancario / buró de crédito (no fiscal pero relacionado).

En la práctica

El operador promedio no verifica la Opinión 32-D del arrendador antes de firmar. Descubre el problema uno o dos ejercicios después, cuando el SAT le rechaza la deducción de renta en una auditoría.
Las plataformas a veces tardan o fallan en entregar la constancia de retenciones. Reclamar por correo al área fiscal de la plataforma; si no responde en 15 días, denunciar ante SAT por incumplimiento del Art. 113-A LISR. Sin la constancia, el operador paga ISR sobre ingresos brutos sin acreditar el 2.5% (o 2.1% si la plataforma clasifica como frac. I) que ya retuvo — pagar dos veces.
Múltiples marcas virtuales se operan sin contabilidad separada por marca. Cuando una marca se vende o se cede, determinar su valor fiscal es casi imposible porque no hay P&L por marca. [RIESGO COMÚN]
Mermas casi nunca se documentan con acta de destrucción; SAT las convierte en ingresos omitidos en auditoría. Una bitácora diaria de mermas firmada por dos empleados es el mínimo defensivo.
Pagos en efectivo >2,000 a proveedores pequeños (la paletería del OXXO, el señor que trae las tortillas) son no deducibles — trasladarlos a transferencia SPEI es gratuito y salva la deducción.
Dark kitchens con modelo “revenue share” donde la operadora cobra % de ventas en vez de renta fija: fiscalmente sigue siendo arrendamiento (si sólo se renta el espacio) o puede ser asociación en participación (si la operadora comparte riesgo de negocio). La calificación determina quién emite CFDI, por qué concepto y quién acumula el ingreso. ⚠ BRECHA: materia específica no desarrollada en esta capa; cruzar con 1.1-arrendamiento-comercial.
Operador RESICO-PF que vende por plataforma y también en sitio: las ventas en sitio requieren factura global (consumidor que no pide factura) o CFDI nominativo. Las de plataforma se facturan a la plataforma. Doble canal = doble control y mayor riesgo de error.
Cambio de régimen a mitad de año por rebasar 3.5 mdp: el operador sigue en RESICO-PF el mes del rebase y migra desde el mes siguiente. No puede “esperar al año siguiente”. Es fácil equivocarse al cerrar diciembre sin haber migrado.

Qué hacer con esto

Para el operador

Antes de dar de alta tu actividad económica, define si serás RESICO-PF o régimen general. Proyecta ingresos anuales y calcula ISR bajo ambos escenarios. Para volúmenes 500k–3.5M con margen normal, RESICO-PF casi siempre conviene.
Al dar de alta el RFC, declara SCIAN 722518 (o la más precisa según tu marca). Verifica que tu CSF quede con ese SCIAN.
Antes de firmar contrato con dark kitchen, pide CSF y Opinión 32-D positiva del arrendador, y verifica manualmente las listas 69 y 69-B en portal SAT. Si el arrendador aparece en 69-B definitivo o con 32-D negativa, no firmes. Si está en presunta 69-B, pide explicación por escrito y consulta con contador.
Configura recepción automática del CFDI de retenciones de cada plataforma (Rappi, DiDi, Uber Eats). Descarga mensual el día 5-10 del mes siguiente. Sin esa constancia no acreditas el ISR retenido.
Emite CFDI por cada liquidación de plataforma en el plazo que tu contador considere apropiado (puede ser CFDI mensual consolidado a la plataforma, o por liquidación semanal; depende del contrato).
Bitácora diaria de mermas firmada por dos empleados + acta de destrucción mensual si aplica. Fotos y volumen por ingrediente.
Paga todo >2,000 MXN por transferencia. Nunca efectivo a proveedor por más de ese monto.
Guarda contrato de arrendamiento con fecha cierta (1.1-arrendamiento-comercial). Sin fecha cierta, SAT puede rechazar la deducción en revisión (SCJN 2a./J. 161/2019).
Declaración mensual de RESICO dentro de los 17 días del mes siguiente. Tres meses de retraso = salida terminal del régimen.
Declaración anual aunque estés en RESICO-PF: obligación vigente (la excepción de 2022–2023 ya no aplica).
Renuncia anual a RESICO: se hace en enero del ejercicio si quieres cambiar al régimen general; pasado enero, quedas atado el año.

Para el arrendador

Mantén tu Opinión 32-D positiva siempre. Operadores serios y contadores del operador la van a pedir. Si estás en negativa, tu demanda comercial se cae.
No acumules adeudos firmes aunque sean menores (multas, DPA). Una Opinión negativa por 5,000 MXN de DPA impaga te cierra contratos grandes.
Emite CFDI de arrendamiento en modalidad PPD (pago en parcialidades o diferido) y emite complemento de pago al cobrar. Así sólo acumulas ingreso efectivamente cobrado (para PM bajo ciertos esquemas) y no tributas sobre renta impaga.
Publica tu Opinión 32-D en el portal SAT (autorizando consulta pública) para que nuevos prospectos te verifiquen sin pedirte el documento. Señal de confianza.
Revisa que tu SCIAN registrado incluya arrendamiento de inmuebles (531112 “Alquiler de oficinas y locales comerciales” para dark kitchen) además de tu SCIAN principal.
No seas EFOS. Si has emitido CFDI por servicios que no prestaste, el riesgo 69-B es penal (Art. 113 Bis CFF: 3 a 9 años de prisión por venta de facturas).
Si el operador te pide opinión 32-D, emítela y entrégala en el día. Si pide también CSF, idem.

Brechas detectadas

✅ Reforma Art. 113-A LISR 2026 verificada (2026-04-24): la frac. III subió de 1% a 2.5% vía Art. 25 frac. VI LIF 2026 (DOF 7-nov-2025), aplicable a PF y PM desde 1-ene-2026. Frac. I (2.1%) y II (4%) sin cambio. ⚠ Subsiste como brecha: SAT no ha publicado criterio uniforme para clasificar dark kitchen entre frac. I (entrega de bienes) y frac. III (enajenación de bienes); las plataformas suelen aplicar 2.5%.
⚠ Redacción literal del Art. 113-I LISR sobre causales de salida RESICO-PF no transcrita del DOF; texto consultado proviene de fuente secundaria (compendio doctrinal), requiere verificación.
⚠ Regla 2.7.1.21 RMF 2026 (factura global) — número exacto y plazo (24 vs 72 horas) requiere confirmación contra RMF publicada DOF 28 dic 2025. Se trabajó con regla 2.7.1.21 vigente en RMF 2022–2025 como proxy.
⚠ Regla 2.1.36 RMF 2026 (Opinión 32-D) — número exacto de regla en RMF 2026 requiere confirmación contra PDF oficial.
⚠ Tasa exacta de retención IVA por plataformas a personas físicas 2026 tras reforma DOF 7 nov 2025: se asume que permanece en 8% (50% del IVA trasladado) para persona física mexicana, pero el texto reformado del Art. 18-J no fue transcrito de fuente primaria DOF.
⚠ Detalle operativo de CFDI entre operador–plataforma (quién factura a quién) varía por plataforma y puede cambiar sin reforma legal; guías 2026 de cada plataforma no verificadas en esta capa.
⚠ Tratamiento fiscal del esquema “revenue share” (% de ventas en vez de renta fija) entre arrendador y operador no desarrollado; requiere capa propia.
⚠ Tarifa Art. 96/152 LISR régimen general 2026 (Anexo 8 RMF) no transcrita; se menciona marginal máxima 35% como referencia.
⚠ Verificación de si la reforma fiscal 2026 creó alguna regla específica para dark kitchens como figura económica: no se localizó — no existe figura tributaria diferenciada, se trata como cualquier restaurante / establecimiento de preparación de alimentos.

Fuentes

Código Fiscal de la Federación — diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CFF.pdf. Arts. 29, 29-A, 32-D, 69, 69-B, 113 Bis.
Ley del Impuesto Sobre la Renta — diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.pdf. Arts. 27, 100–110, 113-A a 113-D, 113-E a 113-J, 114–118, 152.
Ley del Impuesto al Valor Agregado — diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LIVA.pdf. Arts. 1, 1-A, 18-B a 18-M, 32.
Ley del Impuesto Especial sobre Producción y Servicios — diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LIEPS.pdf. Art. 2.
Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 — sat.gob.mx/minisitio/NormatividadRMFyRGCE/documentos2026/rmf/rmf/RMF_2026-DOF-28122025.pdf. Reglas 2.1.36 (opinión 32-D) y 2.7.1.21 (factura global).
DOF — sidof.segob.gob.mx/notas/5777217 (RMF 2026, publicación 28 dic 2025); sidof.segob.gob.mx/notas/5776844 (reforma LIEPS, 7 nov 2025).
Portal SAT — opinión de cumplimiento sat.gob.mx/consultas/20777; listas 69-B presunta sat.gob.mx/consultas/76674 y definitiva sat.gob.mx/consultas/76675; complemento plataformas sat.gob.mx/consulta/52846.
Guía CFDI Global 4.0 SAT — omawww.sat.gob.mx/tramitesyservicios/Paginas/documentos/Guia_llenado_CFDI_global.pdf.
Disposiciones fiscales plataformas SAT — omawww.sat.gob.mx/plataformastecnologicas/Paginas/PlataformasTecnologicas_Intermediacion/documentos/DisposicionesFiscales_intermediacion.pdf.
Catálogo SCIAN 2023 INEGI — inegi.org.mx/scian. Clases 722511, 722513, 722514, 722515, 722518, 722320.

Glosario

RFC — Registro Federal de Contribuyentes. Clave única de 13 dígitos (persona física) o 12 (persona moral) que el SAT asigna. Indispensable para emitir CFDI.
FIEL / e.firma — Firma Electrónica Avanzada del SAT. Certificado digital con el que se firman declaraciones, CFDI y trámites. Vigencia 4 años, renovable.
CSF — Constancia de Situación Fiscal — Documento descargable del portal SAT que muestra datos de identificación y obligaciones fiscales del contribuyente. Sin costo.
CFDI — Comprobante Fiscal Digital por Internet. Factura electrónica versión 4.0 (vigente desde 2023). Tipos: I ingreso, E egreso (nota de crédito), N nómina, P pago, T traslado, R retenciones.
Complemento de pago (REP) — Nodo XML que se adjunta al CFDI tipo P cuando el ingreso se cobra con posterioridad al CFDI de ingresos (método PPD).
Retención — Impuesto que un tercero paga al SAT en nombre del contribuyente, descontándolo del monto que le entrega. En dark kitchen, la plataforma retiene ISR (2.5% Art. 113-A frac. III LISR si clasifica la operación como enajenación de bienes; 2.1% frac. I si la clasifica como entrega de bienes) e IVA (8% = 50% del IVA causado, Art. 18-J LIVA) del operador persona física.
RESICO — Régimen Simplificado de Confianza. RESICO-PF (personas físicas, tasas 1–2.5%, tope 3.5 mdp) y RESICO-PM (personas morales, tope 35 mdp).
Opinión de Cumplimiento (32-D) — Reporte que el SAT emite sobre si un contribuyente está al corriente. Sentidos: positiva, negativa, inscrito sin obligaciones, no localizado. Vigencia 30 días naturales (3 meses para subsidios).
SCIAN — Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte. Catálogo INEGI usado por SAT para registrar actividad económica. Dark kitchen típica: 722518.
UMA — Unidad de Medida y Actualización. Valor 2026 publicado por INEGI: $117.31 diarios, $3,566.22 mensuales, $42,794.64 anuales (vigor 1-feb-2026). Sustituye al salario mínimo en obligaciones fiscales expresadas en UMA. Ver glosario.
Factura global — CFDI tipo I emitido por ventas al público en general (consumidores que no pidieron factura a su RFC), con RFC genérico XAXX010101000 y nodo InformacionGlobal con periodicidad diaria/semanal/mensual/bimestral.
EFOS / EDOS — Empresas que Facturan Operaciones Simuladas / Empresas que Deducen Operaciones Simuladas (Art. 69-B CFF). Firmar con un EFOS definitivo convierte al operador en EDOS y le rechaza las deducciones.
69 / 69-B CFF — Listas que publica el SAT con contribuyentes en situación fiscal adversa. Consulta pública.
Listado 69 CFF — contribuyentes con créditos firmes, no localizados, sentenciados por delitos fiscales, condonados, etc.
Listado 69-B CFF — contribuyentes que emiten CFDI por operaciones inexistentes (EFOS). Tres estatus: presunto, desvirtuado, definitivo.