4.4 — Procedimiento civil o mercantil

Demanda ante juez para exigir cumplimiento, rescisión, pago de rentas, daños y perjuicios, saneamiento por vicios ocultos, o ejecución de convenio. En dark kitchen la vía natural es mercantil por especulación comercial (SCJN 1a./J. 170/2023, 30-agosto-2023). La civil queda para supuestos donde no se acredita el fin mercantil.

Para qué sirve

Cuando el reclamo exige sentencia ejecutable — pago, desocupación, entrega, rescisión, indemnización — y la contraparte no cumplió pese a escalamiento previo, el juez obliga. La mercantil es más corta; la civil más larga. Ambas requieren abogado y recursos.

Fricciones típicas:

Arrendador vs operador: falta de pago, rescisión por uso indebido, subarriendo, daños graves (Art. 2489 CCDF); pena convencional por salida anticipada (Arts. 1840, 1843 CCDF).
Operador vs arrendador: rescisión por vicios o falta de reparaciones (Arts. 2445, 2490 fracc. III CCDF); violación de uso pacífico (Art. 2412 fracc. III y IV); daños por corte de servicios o decomiso de equipo; depósito en garantía.
Ejecución de pacto comisorio expreso tras interpelación notarial ignorada.
Cobro entre operadores, proveedores — mercantil si son actos de comercio.
Daños por publicidad engañosa o intoxicación (LFPC Arts. 92 Bis, 92 Ter).
Ejecución de convenio PROFECO con fuerza de cosa juzgada (Art. 111 LFPC).
Devolución de equipo retenido 3.08-apropiacion-equipo.

Jurisprudencia clave: SCJN 1a./J. 170/2023 (11a.), Primera Sala (ADR 172/2023, 30-agosto-2023), abandonó 1a./J. 63/98 y reconoció que el arrendamiento de inmueble con fin de especulación comercial es acto de comercio (Art. 75 CCom). ⚠ BRECHA — registro digital no leído directamente del SJF.

Cómo se hace (paso a paso)

Diagnóstico con abogado: materia (mercantil por especulación comercial o civil), cuantía (oral vs. ordinario mercantil — ⚠ BRECHA: verificar cuantía límite vigente contra CCom y acuerdos CJF), competencia territorial.
Requisitos previos: comunicación formal 4.1-comunicacion-formal; carta notarial/interpelación si hay pacto comisorio 4.2-carta-notarial; conciliación prejudicial para laborales.
Expediente probatorio: contrato con fecha cierta (SCJN 2a./J. 161/2019); facturas, CFDI, transferencias; inventario y acta notarial 5.5-checklist-entrega; bitácora, fotos; comunicaciones previas; dictámenes técnicos.
Demanda ante juzgado competente: hechos, fundamentos, prestaciones, pruebas; anexos; gastos de ley.
Emplazamiento y contestación. Plazos por vía — ejecutivo mercantil es más corto que ordinario.
Etapa probatoria: audiencias, periciales.
Sentencia — ejecución forzosa con embargo si no cumple.
Recursos: apelación (según vía y cuantía), amparo directo.

Para laborales ver 1.4-laboral-lft-imss y 6.6-demanda-laboral-basica.

Costos

Honorarios de abogado (componente principal):
- Igualas de revisión: $8,000 a $25,000 MXN/mes. ⚠ BRECHA.
- Contencioso mercantil cuantía media (<$500,000): $40,000 a $150,000 MXN más cuota litis. ⚠ BRECHA.
- Cuota litis: 15% a 30% típica. ⚠ BRECHA — pactar por escrito.
Derechos al juzgado: copias certificadas, edictos, exhortos. ⚠ BRECHA — verificar arancel vigente TSJ CDMX / CJF.
Peritajes: $15,000 a $80,000 MXN por dictamen. ⚠ BRECHA.
Garantías: billete de depósito o fianza en vía ejecutiva.
Costas: régimen CCom (rebeldía, mala fe). ⚠ BRECHA.

⚠ BRECHA — verificar con despacho/juzgado todos los números antes de presupuestar.

Tiempos

Oral mercantil primera instancia: 6 a 18 meses.
Ordinario mercantil primera instancia: 12 a 36 meses.
Ordinario civil: 18 a 48 meses primera instancia.
Apelación: 6 a 18 meses adicionales.
Amparo directo: 6 a 24 meses adicionales.
Ejecución: 3 a 12 meses adicionales.
Pacto comisorio expreso: extrajudicial en semanas; cobro residual suele judicializar.

Contraparte combativa duplica tiempos.

Requisitos

Contrato con fecha cierta (SCJN 2a./J. 161/2019). Sin contrato se prueba por indicios (facturas, transferencias, correos).
Legitimación activa (parte o apoderado con poder notarial) y pasiva (razón social, no marca).
Anexos: contrato, facturas, CFDI, comunicaciones, inventarios, fotos, dictámenes.
Abogado titulado con cédula.
e.firma para expediente digital.
Domicilio para oír notificaciones en sede del juzgado.
Cálculo de prestaciones: capital, intereses, pena convencional dentro del tope del Art. 1843 CCDF, gastos y costas.

Cuándo NO usar (desproporcionada o inútil)

Cuantía no justifica honorarios — Concilianet, PROFEDET, conciliación gratuita.
Sin evidencia documental mínima — riesgo de perder con costas.
Oferta extrajudicial razonable (≥70% con pago rápido) vs. juicio de años.
Asunto laboral puro — Tribunal Laboral con conciliación prejudicial (1.4-laboral-lft-imss).
Sanitario, protección civil o consumidor sin daño patrimonial — 4.3-queja-autoridad.
Incumplimiento menor con relación en curso. Demandar rompe.
Contraparte insolvente — ganar en papel sin cobrar.
Acción prescrita. Revisa plazos civiles/mercantiles.

Qué hacer si esta ruta falla

Sentencia adversa: recursos (apelación, amparo directo o indirecto según caso).
Sentencia favorable pero incumplida: ejecución forzosa con embargo, desahucio o lanzamiento. Si el deudor es insolvente, puede quedar la sentencia en papel.
Transacción judicial: se puede convenir en cualquier etapa con fuerza de cosa juzgada.
Denuncia penal paralela si durante el juicio surgen elementos de despojo, fraude o daño en propiedad ajena (4.5-penal).
Queja a autoridad regulatoria si durante el litigio se detectan infracciones (PIPC vencido, falta de Aviso COFEPRIS) — 4.3-queja-autoridad.

Plantillas y formatos

Borradores de reclamo base: 6.1-solicitud-docs-regulatorios, 6.3-carta-notarial-uso-pacifico, 6.7-retiro-equipo-fin-contrato como insumo probatorio.
Para la demanda en sí no hay plantilla estandarizada en este manual — se construye con abogado, con los insumos documentales de las rutas previas.

Cuándo usar / Cuándo NO usar

Usa civil o mercantil cuando:

Daño patrimonial cuantificable y contraparte que no cumple tras escalamiento.
Vía mercantil procede por acto de comercio (1a./J. 170/2023).
Tienes contrato, fecha cierta y recursos para sostener litigio.
Necesitas sentencia ejecutable (embargo, lanzamiento, entrega).
Contraparte solvente con patrimonio identificable.

No uses cuando:

Cuantía no justifica honorarios ni años de espera.
Vía especializada gratuita disponible (laboral, sanitario, consumidor).
Sin evidencia documental.
Oferta extrajudicial razonable.
La relación debe continuar.
Deudor insolvente o sin patrimonio localizable.
Acción prescrita.

Tras 1a./J. 170/2023 la mercantil abrevia tiempos en arrendamiento comercial, pero siguen siendo meses o años. En dark kitchen muchos conflictos se resuelven mejor por carta notarial + queja a autoridad + renegociación. El juicio es última caja de herramientas, no primera.