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Cocina Segura MX

Arrendador (propietario / operadora dark kitchen)

Arrendador (propietario / operadora dark kitchen)

Sección titulada «Arrendador (propietario / operadora dark kitchen)»

Sociedad mercantil que arrienda cubículos equipados a operadores, administra el inmueble y, con frecuencia, también subarrienda un inmueble que ella misma renta a un propietario externo. Es arrendador y administrador operativo a la vez. Tiene derechos legítimos de cobro y de cuidado del inmueble; también obligaciones de orden público intrasladables.

Perfil típico

Sección titulada «Perfil típico»
  • Figura jurídica: persona moral (S.A. de C.V., SAPI de C.V., S. de R.L.). Rara vez persona física. Cuando es persona física, el modelo es pequeño (1-4 cubículos) y frecuentemente informal.
  • Modelo dominante: operadora renta o adquiere un inmueble, lo acondiciona con instalación de gas estacionario, extracción común, tableros eléctricos, áreas comunes, CCTV. Subdivide en cubículos que renta a operadores. Cobra renta fija o revenue share (% de ventas). ⚠ BRECHA fiscal en revenue share (1.5-fiscal-sat-resico).
  • Volumen típico: 4-15 cubículos por nodo. Algunas operadoras operan red de 5-50 nodos en CDMX (Rappi Kitchen, CloudKitchens, operadoras locales).
  • Relaciones: propietario original (si no es dueña del inmueble); operadores tenants; su propio personal (limpieza, portería, mantenimiento, a veces cocineros de marcas propias); plataformas digitales (Rappi, Uber Eats, DiDi Food); autoridades (SGIRPC, alcaldía, AGEPSA, COFEPRIS, SAT, STPS, IMSS).

Mapa de relaciones

Sección titulada «Mapa de relaciones»

Tabla de derechos

Sección titulada «Tabla de derechos»
DerechoFundamentoComentario operativo
Cobrar renta y rescindir por causales del arrendatario (falta de pago, uso distinto, subarriendo no autorizado, daños graves, variación sin consentimiento)1.1-arrendamiento-comercial Arts. 2398, 2425, 2489 CCDFVía mercantil (SCJN 1a./J. 170/2023) es más rápida.
Pacto comisorio expreso con notificación notarial; pena convencional acotada al Art. 18431.1-arrendamiento-comercial Arts. 1840, 1843, 1949, 2489 CCDF”De pleno derecho” puro no funciona en juicio. Pena no excede el valor de la obligación principal.
Aplicar reglamento interno en anexo firmado; cambios vía notificación y nuevo anexo1.1-arrendamiento-comercial libertad contractual Art. 1839 CCDFNunca cambio unilateral.
Inspecciones y reparaciones urgentes con aviso y razón legítima; monitoreo en áreas comunes con aviso de privacidad1.1-arrendamiento-comercial Art. 2412 frac. III CCDF; LFPDPPPNunca dentro del cubículo sin consentimiento expreso. Ver 3.06-monitoreo-camaras.
Preferir al arrendatario al corriente tras 3 años, salvo renuncia1.1-arrendamiento-comercial Art. 2447 CCDFRenunciable en comercial.

Tabla de obligaciones

Sección titulada «Tabla de obligaciones»
ObligaciónFundamentoMarcador
Entregar en estado de servir al uso, con higiene y seguridad, incluidos documentos regulatorios del inmueble vigentes1.1-arrendamiento-comercial Art. 2412 frac. I CCDF — irrenunciable[OBLIGATORIO]
Conservar el inmueble; saneamiento por vicios ocultos; uso pacífico (no cortar acceso, gas, luz unilateralmente)1.1-arrendamiento-comercial Art. 2412 frac. II, III, IV, V CCDF[OBLIGATORIO]
Presentar y revalidar anualmente el PIPC del inmueble (Plataforma Digital SGIRPC); ROPC vigente; Cartas de Responsabilidad y Corresponsabilidad; simulacros (mínimo uno sin previo aviso en riesgo medio/alto)1.3-proteccion-civil-sgirpc Ley y Reglamento GIRPC CDMX; TR-SGIRPC-PIPC-EST-002-3-2024; NT-SGIRPC-SIM-007-2024[OBLIGATORIO] intrasladable
Póliza RC no cancelable con endoso de giro y domicilio1.3-proteccion-civil-sgirpc Reglamento GIRPC reforma 15/12/2023[OBLIGATORIO] intrasladable
Dictamen vigente de gas LP estacionario con bitácora; dictamen estructural; alerta sísmica; rutas de evacuación; Dictamen Bomberos cuando aplique1.3-proteccion-civil-sgirpc NOM-004-SEDG-2004; TR-SGIRPC; Bomberos CDMX[OBLIGATORIO] intrasladable
Aviso de Funcionamiento propio si la operadora también procesa alimentos; condiciones sanitarias estructurales (agua, drenajes, extracción, sanitarios); control de plagas del inmueble con bitácora1.2-sanidad-cofepris-nom251 Arts. 200 BIS, 202 LGS; NOM-251[OBLIGATORIO]
CFDI 4.0 por arrendamiento (clave 80141600); CSF y Opinión 32-D positiva; no aparecer en 69 ni 69-B CFF; ISR corporativo + IVA trasladado1.5-fiscal-sat-resico CFF 29, 29-A, 32-D, 69, 69-B; LISR Título II; LIVA[OBLIGATORIO]
Alta IMSS/INFONAVIT del personal propio con salario real desde día 1; vacaciones ≥12 días, aguinaldo, prima dominical, horas extra, PTU, Ley Silla1.4-laboral-lft-imss Arts. 15 frac. I LSS; 66-68, 76, 80, 87, 127 frac. VIII, 132-133, 422-423 LFT[OBLIGATORIO]
No subcontratación prohibida; REPSE solo para servicios u obras especializadas ajenas al objeto social; no prestar personal a tenants1.4-laboral-lft-imss Arts. 12-15 LFT (reforma DOF 23 abr 2021)[OBLIGATORIO]
No inducir confusión sobre proveedor real cuando opere dark brands; Licencia de Establecimiento Mercantil y uso de suelo correctos1.8-profeco-consumidor Art. 32 LFPC; Ley de Establecimientos Mercantiles CDMX[OBLIGATORIO]
Respetar LFPDPPP: aviso de privacidad en áreas con CCTV; no usar datos visibles desde POS/plataforma para favorecer marcas propiasLFPDPPP[OBLIGATORIO]

Riesgos más frecuentes

Sección titulada «Riesgos más frecuentes»
  1. [RIESGO COMÚN] Denuncia ciudadana ante SGIRPC por falta de PIPC, dictamen de gas o póliza → inspección → clausura del inmueble completo. Causa número 1 de clausura en CDMX. Ver 1.3-proteccion-civil-sgirpc y 6.4-denuncia-sgirpc. Colateral: tenants demandan rescisión y daños.
  2. [RIESGO COMÚN] Confusión patronal con personal de tenants. Uniformes con logo de la operadora, mantenimiento supervisando producción del tenant, insumos propios, instrucciones cruzadas = responsabilidad solidaria o patrón conjunto. Ver 1.4-laboral-lft-imss.
  3. [RIESGO COMÚN] Subcontratación prohibida post-abril 2021 (“préstamo de cocineros”). Multa 2,000-50,000 UMA (Art. 1004-C LFT) + no deducibilidad + no acreditamiento de IVA.
  4. [RIESGO COMÚN] Demanda mercantil del operador por vicios ocultos, uso pacífico o corte de servicios (SCJN 1a./J. 170/2023). Ver 4.4-civil-mercantil.
  5. [RIESGO COMÚN] Despojo (Art. 395 CPF y locales). Cortar acceso sin procedimiento judicial previo = tipo penal. Ver 4.5-penal.
  6. [RIESGO COMÚN] Nulidad IMPI por mala fe (Art. 258 frac. I LFPPI) si registró la marca del operador. Imprescriptible. Pierde registro + indemnización + reputación. Ver 1.7-propiedad-intelectual-impi.
  7. [RIESGO COMÚN] Denuncia CNA por prácticas monopólicas relativas (exclusividad, trato discriminatorio, ventas atadas). Ver 1.6-plataformas-digitales.
  8. [RIESGO COMÚN] Póliza con endoso insuficiente (sin giro ni domicilio): aseguradora rechaza pago en siniestro.
  9. [RIESGO COMÚN] ROPC fantasma detectado por SGIRPC = responsabilidad del obligado principal.
  10. [RIESGO COMÚN] Modificación estructural post-PIPC sin alta nueva invalida revalidación.
  11. [RIESGO COMÚN] Responsabilidad solidaria ante consumidor final (LFPC + civil) si la operadora comercializa marcas propias. Ver 1.8-profeco-consumidor.
  12. [RIESGO COMÚN] Multa STPS por Ley Silla sin reglamento interior actualizado; inspecciones desde 15 dic 2025.
  13. [RIESGO COMÚN] EFOS (Art. 69-B CFF). CFDI por servicios no prestados = 3 a 9 años de prisión (Art. 113 Bis CFF) + cierre de contrapartes serias.
  14. [EN LA PRÁCTICA] Costo reputacional acumulado: rotación alta de operadores, demandas mercantiles, MARCANET con muchas marcas apropiadas = pipeline de nuevos tenants cierra.

Señales de alerta antes de firmar con un operador

Sección titulada «Señales de alerta antes de firmar con un operador»
  • Operador sin CSF vigente, régimen fiscal incoherente con giro, Opinión 32-D negativa, o en 69/69-B CFF definitivo.
  • Indicios de subarriendo encubierto (prestará cocina a terceros).
  • Sin Aviso de Funcionamiento propio ni responsable sanitario designado.
  • Sin alta IMSS de su personal o “honorarios” para cocineros con horario fijo.
  • Giro real distinto al declarado (p. ej., sumar sushi crudo a cocina para comida rápida): cambia clasificación de riesgo SGIRPC.
  • No acepta entregar garantía, firmar anexo técnico ni ratificación notarial.
  • Historial de juicios laborales o mercantiles contra arrendadores anteriores.

Señales de alerta durante la operación

Sección titulada «Señales de alerta durante la operación»
  • Tenant operando marcas virtuales no declaradas (riesgo de exceder caps de Uber Eats — 1 nueva cada 4 semanas, ≥60 % diferencia de menú).
  • Personal del tenant en tu nómina o viceversa (confusión patronal).
  • Tenant sin bitácoras NOM-251 — arrastra al inmueble en inspección.
  • Tenant no revalida Aviso de Funcionamiento al cambiar giro.
  • Quejas Concilianet sin respuesta del tenant; suspensiones de plataforma por duplicidad o rating bajo en el nodo.
  • Mermas sin documentar, trampa de grasa saturada, basura acumulada — NOM-251 violada.
  • Tenant con dos meses de renta sin pagar: procedimiento formal, nunca acciones de hecho.
  • Inspección SGIRPC/AGEPSA con observaciones — atender dentro del plazo.
  • Vencimiento cercano de PIPC, dictamen de gas o póliza — revalidar con tiempo.
  • ROPC ausente en el último simulacro — sustituir antes de siguiente revalidación.

Variaciones por arquetipo

Sección titulada «Variaciones por arquetipo»

Las secciones anteriores describen el modelo dominante: arrendador de cubículos a operadores independientes (arquetipo A). Cuando tu modelo es franquicia, comisariato o cocina compartida, lo siguiente cambia. Ver 2.7-arquetipos-cocinas para el cuadro comparativo completo.

B. Si arriendas a franquiciatarios

Sección titulada «B. Si arriendas a franquiciatarios»
  • Verifica que el franquiciatario tenga Circular Informativa de Franquicia entregada por el franquiciante.
  • El PIPC y los dictámenes del inmueble siguen siendo tuyos (no delegables al franquiciatario ni al franquiciante).
  • Patrón conjunto con franquiciante: si tu personal supervisa cumplimiento operativo del franquiciatario por instrucción del franquiciante, hay riesgo de patrón conjunto. Mantén tu personal separado.
  • Cap de marcas virtuales por dirección: si arriendas múltiples cubículos a franquiciatarios de marcas similares, el cap se llena rápido. Comunica al firmar.

C. Si tu modelo es comisariato multi-marca (Cloud-style)

Sección titulada «C. Si tu modelo es comisariato multi-marca (Cloud-style)»
  • Tu modelo dominante puede ser este si operas varios cubículos por inmueble. Las obligaciones se intensifican.
  • PIPC en grado de riesgo medio o alto (Acuerdo de Grado de Riesgo CDMX 7-ago-2019) por densidad de uso. Aforo y simulacros más exigentes.
  • Caps de plataforma por dirección afectan a TODOS tus tenants. Comunica explícitamente al firmar y monitorea densidad.
  • Riesgo elevado de denuncia CNA por prácticas monopólicas relativas (Art. 56 LFCE) si exiges exclusividad o atas servicios. Documenta justificación comercial razonable.
  • Sub-arrendamiento: si tú no eres el propietario original, requieres autorización (Arts. 2480-2481 CCDF). Sin ella, los contratos con tenants son cuestionables.
  • Confusión patronal: protocolo estricto de no intervención de tu personal en la producción de tenants. Uniformes con logo del inmueble, no de marca virtual de tenant. Servicios facturados por separado, sin “préstamo” de cocineros.
  • Reforma anti-subcontratación 2021 (LFT Arts. 12-15): no prestes personal con horario fijo, mochila/uniforme y supervisión a tenants — es subcontratación prohibida con multa 2,000–50,000 UMA al beneficiario.

D. Si operas cocina compartida (kitchen coworking)

Sección titulada «D. Si operas cocina compartida (kitchen coworking)»
  • Modelo híbrido entre arrendamiento puro y servicio puro. La forma del contrato (membresía, reservas) no determina el régimen — la operación sí.
  • Aviso COFEPRIS por miembro es responsabilidad de cada miembro, no tuya. Tu Aviso cubre solo tu propio uso del espacio si también cocinas.
  • Tu obligación sanitaria estructural se mantiene: limpieza profunda, control de plagas, mantenimiento de equipo, capacitación del personal del espacio.
  • Reglamento interno con bitácora por turno, política de limpieza al cierre, etiquetado obligatorio en lockers, mediación previa a revocación de membresía.
  • PIPC del inmueble: aforo declarado debe contemplar rotación de turnos.
  • Trazabilidad: bitácora rigurosa de quién usó cuándo. Sin ella, en brote sanitario eres tú quien responde subsidiariamente.
  • ⚠ BRECHA criterio uniforme nacional sobre Aviso de Funcionamiento en cocina compartida pendiente.

Independientemente del arquetipo

Sección titulada «Independientemente del arquetipo»
  • Tus obligaciones intrasladables del Art. 2412 frac. I CCDF, PIPC del inmueble, póliza RC con endoso, dictamen de gas y NOM-004-SEDG-2004 se mantienen idénticas en los cuatro arquetipos.
  • La forma del contrato no exonera de obligaciones de orden público.

Qué hacer con esto

Sección titulada «Qué hacer con esto»

Antes de firmar con un operador

Sección titulada «Antes de firmar con un operador»
  1. Due diligence del operador: CSF, Opinión 32-D positiva, consulta listas 69 y 69-B CFF, régimen fiscal coherente con giro; Aviso de Funcionamiento y responsable sanitario propios del operador; alta IMSS de su personal. Ver 5.4-representacion-legal.
  2. Contrato mercantil ratificado ante notario (fecha cierta — SCJN 2a./J. 161/2019) con: giro expresamente declarado; anexo técnico con inventario y documentos regulatorios entregados (5.5-checklist-entrega); reglamento interno escrito; pena convencional acotada al Art. 1843; pacto comisorio con plazo de gracia 5-10 días y notarial; indemnidad laboral recíproca; no cesión de PI (licencia inscrita en IMPI Arts. 239-240 LFPPI solo si la operadora aporta marca propia).
  3. Verifica tus propios documentos del inmueble antes de rentar: Constancia PIPC con QR, póliza RC con endoso, dictamen de gas NOM-004-SEDG-2004, dictamen estructural, alerta sísmica, rutas de evacuación, Dictamen Bomberos si aplica. Ver 1.3-proteccion-civil-sgirpc y 5.1-docs-regulatorios-inmueble.

Durante la operación

Sección titulada «Durante la operación»
  1. Revalidación anual del PIPC en fecha; cambio estructural = alta nueva. ROPC con presencia real (informes trimestrales, bitácoras firmadas, simulacros).
  2. Póliza con endoso vigente (giro + domicilio); revisión anual de suma asegurada frente a pérdida máxima probable.
  3. Control de plagas con proveedor certificado y bitácora compartida; Comité Interno con representante de cada cubículo.
  4. Protocolo escrito de corte de servicios con aviso previo y plazo razonable. Nunca corte sumario por impago — abre rescisión (Art. 2412 frac. III-IV CCDF) y despojo penal.
  5. Cero presencia de tu personal en la producción de tenants. Portería, limpieza y mantenimiento con fronteras claras; uniforme con logo del inmueble, no de marca virtual.
  6. CFDI de arrendamiento PPD con complemento de pago al cobrar (acumular ingreso efectivamente cobrado).
  7. Monitoreo de densidad de marcas virtuales por dirección en Uber Eats para evitar delisting masivo.
  8. Auditoría laboral anual antes de inspección STPS; corregir antes de multa cuesta menos.
  9. Visitas de verificación: designa testigos, asienta objeciones en acta, presenta alegatos en plazo (5-30 días).
  10. Cambios unilaterales documentados (renta, horarios, tarifas): notificación escrita con aviso y nuevo anexo firmado.

Si hay conflicto

Sección titulada «Si hay conflicto»
  1. Falta de pago del operador: requerimiento con acuse (4.1-comunicacion-formal); notificación notarial con plazo de gracia pactado (4.2-carta-notarial); demanda mercantil con rentas vencidas + pena Art. 1843 + daños (4.4-civil-mercantil). Nunca corte físico de acceso o servicios antes de ejecutar rescisión — abre 4.5-penal por despojo.
  2. Uso distinto al pactado o daños graves: requerimiento + rescisión Art. 2489 CCDF + desalojo judicial.
  3. Queja de consumidor final (cuando operes marcas propias): comparece en Concilianet, documenta, ofrece solución. 1.8-profeco-consumidor.
  4. Inspección SGIRPC/AGEPSA con observaciones: asienta objeciones en acta, designa testigos, alegatos en plazo, subsana. Impugnable por recurso de revisión + juicio contencioso ante TJA CDMX.
  5. Demanda laboral de personal propio o por confusión patronal de tenant: conciliación en CFCRL (federal) o Centro de Conciliación Laboral CDMX; demanda ante Tribunal Laboral. 6.6-demanda-laboral-basica.
  6. Denuncia CNA por prácticas monopólicas: contesta con información, documenta justificación comercial. Ver 1.6-plataformas-digitales.

Referencias cruzadas

Sección titulada «Referencias cruzadas»