5.1 — Documentos regulatorios del inmueble

Qué papeles tiene que entregar el arrendador antes de que firmes. Cómo verificar que no son impresos de adorno. Si no los puedes verificar, estás firmando el riesgo regulatorio del inmueble en tu nombre y con tu patrimonio.

Por qué importa

Una dark kitchen típica en CDMX cae por aforo, superficie y manejo de gas LP en clasificación de riesgo medio o alto bajo la Ley GIRPC CDMX. Eso dispara una cadena de obligaciones que son orden público y no delegables por contrato (ver 1.3-proteccion-civil-sgirpc): Programa Interno de Protección Civil (PIPC), dictamen de gas LP estacionario NOM-004-SEDG-2004, póliza de responsabilidad civil no cancelable, dictamen estructural y eléctrico según TR, dictamen de Bomberos cuando corresponda, Aviso de Funcionamiento COFEPRIS (del operador que cocina, no del inmueble — ver 1.2-sanidad-cofepris-nom251).

Cuando estas piezas faltan o están mal, el escenario real es uno de dos:

Clausura del inmueble completo. SGIRPC y AGEPSA clausuran al poseedor del inmueble, pero todos los operadores pierden operación el mismo día sin importar que ellos sí estuvieran en regla. Ver 3.07-falta-docs-regulatorios.
Siniestro. Gas, incendio, intoxicación masiva. Responsabilidad civil puede ir contra ambos (arrendador y operador) de manera solidaria por riesgo creado, incluso aunque el contrato diga otra cosa. Si la póliza del inmueble no tiene endoso con el giro y el domicilio correctos, la aseguradora rechaza el pago.

El contrato por sí solo no te protege: el arrendador no puede transferirte por cláusula la obligación regulatoria. Lo que sí te protege es haber verificado en origen con los portales oficiales. Esta nota es el cómo.

Cruza con 3.07-falta-docs-regulatorios (qué pasa cuando falta) y con 1.1-arrendamiento-comercial Art. 2412 fracc. I CCDF (entrega con higiene y seguridad es obligación irrenunciable del arrendador).

Qué pedir / verificar (checklist)

Imprime y tacha.

A. Protección Civil (SGIRPC)

B. Póliza de Responsabilidad Civil

Póliza de RC vigente, no cancelable, a nombre del obligado al PIPC (operadora del inmueble).
Endoso o carátula que mencione expresamente: (a) cobertura de responsabilidad civil y daños a terceros en bienes y personas; (b) giro — preparación/servicio de alimentos; (c) domicilio exacto del inmueble.
Suma asegurada razonable. El Reglamento GIRPC CDMX no fija monto uniforme, pero [EN LA PRÁCTICA] se manejan sumas desde $5,000,000 MXN escalando por aforo y capacidad de tanque. Si hay 8 cubículos con tanque estacionario, una suma asegurada de $1M es insuficiente.
Aseguradora acreditada ante CNSF (gob.mx/cnsf). Pide el número de póliza y verifica.
Comprobante de pago de la prima vigente. Una póliza “vigente” impaga se cancela en un parpadeo.
Cláusula de no cancelación sin reposición durante el periodo de registro del PIPC.

C. Gas LP (NOM-004-SEDG-2004)

Dictamen vigente de la instalación de aprovechamiento de gas LP firmado por Unidad de Verificación acreditada y aprobada. Para clase industrial, vigencia anual.
Nombre, cédula y número de acreditación de la Unidad de Verificación. Consultable con la autoridad energética.
Bitácora física de mantenimiento preventivo y correctivo: fechas, operaciones, técnico responsable, hallazgos.
Planos de la instalación con ubicación de válvulas de corte (general y por sección). Imprime una copia para tu brigada.
Distancias de seguridad verificables en sitio: ≥1.5 m de puertas, ventanas, chimeneas y succiones de aire acondicionado; ≥3 m a fuentes de ignición. Si ves el tanque pegado a una ventana, no necesitas dictamen para saber que hay un problema.
Señalización y protección del recipiente; válvulas de corte accesibles y visibles.
Comprobantes de mantenimiento al menos anuales del sistema de gas.

D. Dictámenes estructural y eléctrico (según TR)

Dictamen estructural del inmueble cuando el TR aplicable lo exija (riesgo medio/alto o edificaciones con subdivisión). Firmado por DRO (Director Responsable de Obra) o Corresponsable en Seguridad Estructural.
Dictamen eléctrico según TR; ver estado de tableros, capacidad contratada, balance de cargas. En cocinas con freidoras y hornos simultáneos el subdimensionamiento es endémico.
Fecha del dictamen y vigencia. Modificaciones estructurales recientes invalidan el dictamen.

E. Bomberos (cuando aplique)

Dictamen Técnico de Prevención de Incendios del Heroico Cuerpo de Bomberos CDMX cuando haya materiales flamables/peligrosos o el giro lo dispare. Portal prevencionincendios.cdmx.gob.mx.
Extintores con recarga vigente visibles en áreas comunes. Fecha en la etiqueta.
Sistema de alerta sísmica interconectado.
Rutas de evacuación señalizadas y libres.

F. Aviso COFEPRIS (sanidad)

⚠ Aviso del establecimiento que cocina, no del arrendador. Ver 1.2-sanidad-cofepris-nom251. Pero pregunta:

Aviso de Funcionamiento del inmueble si el arrendador también cocina (caso común: opera marca propia desde una de las cocinas). DIGIPRiS, Arts. 200 BIS y 202 LGS.
Si el arrendador te dice “mi aviso te cubre”: falso. Tú presentas el tuyo por tu giro. Documenta que te respondió eso y pasa al siguiente punto.
Aviso de Responsable Sanitario del inmueble (si el arrendador cocina).
Control de plagas común con proveedor certificado: bitácora accesible, áreas, fecha, producto, responsable.
Condiciones estructurales que permiten cumplir NOM-251 en tu cubículo: agua potable, drenaje con trampa de grasas, extracción con filtros, iluminación con difusores, pisos lavables. Esto es obligación del arrendador por Art. 2412 fracc. I CCDF.

G. Del inmueble (fiscal y civil)

Constancia de Situación Fiscal (CSF) de la operadora arrendadora, máximo 30 días de antigüedad. Ver 5.4-representacion-legal para detalle.
Opinión de Cumplimiento 32-D positiva del arrendador. Vigencia 30 días. Ver 1.5-fiscal-sat-resico.
Verificación en listas Art. 69 y 69-B CFF. Si el arrendador aparece en 69-B definitivo, la renta no es deducible y tú te vuelves EDOS.
Último pago de predial y recibos recientes de luz, agua y gas del inmueble. Previene corte por adeudos del arrendador.
Contrato maestro arrendador-dueño si el arrendador es a su vez inquilino del propietario registral. Detalle en 5.2-historial-inmueble.

Cómo verifica un operador en la práctica

Mecánica concreta. No es mucho, pero hay que hacerlo antes de firmar, no después.

QR de la Constancia PIPC. Abre la cámara del teléfono, apunta al QR impreso de la Constancia que te mostró el arrendador. Observa a qué URL te redirige:
- tramites.cdmx.gob.mx/... o preparados.gob.mx/apps/RegistroPIPC/... → válido. Carga la ficha del PIPC y cruza folio, domicilio, giro, vigencia, ROPC.
- Cualquier otro dominio (incluso cdmx.gob.mx genérico sin ruta a SGIRPC) → sospechoso. No firmes hasta entender.
- QR roto, error 404, o lleva a página en blanco → tratar como si no tuvieras Constancia.
Padrón SAROPC. Abre atlas.cdmx.gob.mx/saropc/. Busca al ROPC por nombre o número de registro indicado en la Constancia. Verifica: estatus activo, capacitación vigente, no suspendido. Un ROPC que firma pero no aparece en el padrón = firma apócrifa o registro caducado.
DENUE / domicilio. Cruza el domicilio del inmueble en inegi.org.mx/app/mapa/denue para ver qué razón social está dada de alta en ese punto. Si aparece una razón social distinta a la que firma el contrato, pregunta por qué.
MARCANET / IMPI. Si la operadora opera bajo marca comercial (ej. “Kitchen24”), busca en marcanet.impi.gob.mx si la marca está registrada y a nombre de quién. Desalineaciones entre operadora del contrato y titular de la marca son común síntoma de opacidad corporativa.
SAT — Opinión 32-D y listas 69-B. Pide al arrendador que te entregue su Opinión 32-D positiva reciente. Adicional, consulta manualmente las listas 69 y 69-B en sat.gob.mx/consultas/76674 (presunta) y sat.gob.mx/consultas/76675 (definitiva). Detalle en 5.4-representacion-legal.
CNSF / aseguradora. Verifica en gob.mx/cnsf que la aseguradora esté autorizada para operar en México. Llama al 01-800 de la aseguradora con el número de póliza para confirmar vigencia y cobertura real (no depende de que el arrendador te enseñe PDF bonito).
Recorrido físico con checklist en mano. Antes de firmar, recorre el inmueble con un experto de confianza (chef con experiencia regulatoria, o ingeniero):
- Ubica válvulas de corte de gas (general y por sección).
- Localiza salidas de emergencia y punto de reunión. Que estén libres.
- Lee fecha de recarga de extintores. Vencida = banderita.
- Observa distancias de tanque a ventanas/succiones.
- Revisa tableros eléctricos: limpios, identificados, con interruptor principal accesible.
- Revisa extracción compartida: filtros limpios, campanas individualizadas o con válvulas corta-fuego.
- Fotografía todo. Lleva cinta métrica.
⚠ BRECHA de verificación pública. No existe consulta pública abierta por dirección que permita a cualquier ciudadano validar si un inmueble tiene PIPC registrado, sin credenciales. La verificación depende de que el arrendador entregue Constancia. Si no entrega, el canal válido es denuncia ante SGIRPC pidiendo inspección o solicitud vía Transparencia. Ambos tardan. Por eso esta diligencia es antes de firmar.

Señales de alerta

Si ves cualquiera de estas, NO firmes o firma solo con cláusula de entrega en plazo con pena (ver abajo).

QR de la Constancia PIPC no funciona, lleva a dominio privado, o lleva a página distinta a SGIRPC / preparados.gob.mx.
Domicilio de la Constancia PIPC distinto al domicilio del contrato. “Es que el corporativo está allá” no es respuesta válida.
Giro de la Constancia dice “oficinas” o no menciona alimentos.
ROPC de la Constancia no aparece en el Padrón SAROPC o aparece suspendido.
Póliza de RC sin endoso con domicilio y giro. Pólizas “maestras” genéricas del corporativo.
Aseguradora no autorizada por CNSF.
Dictamen de gas LP firmado por un “técnico” sin Unidad de Verificación acreditada, o vencido.
Tanque de gas pegado a ventana, ducto, o cableado. Bitácora vacía.
Extintores con recarga vencida o ausencia de extintores en áreas comunes.
Salidas de emergencia bloqueadas con mercancía o con llave.
Subdivisiones visibles y recientes (nuevo tabla-roca, cubículo agregado) y la Constancia PIPC es anterior a esa obra.
Arrendador dice “mi aviso COFEPRIS te cubre”.
Arrendador aparece en listado 69-B definitivo del SAT.
Opinión 32-D negativa o “no localizado”.
Arrendador se niega a entregar copias firmadas (“sólo te las muestro”), quiere que firmes primero y después te entrega, o condiciona entrega a depósito.

Si el arrendador se niega a entregar

El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones de higiene y seguridad (Art. 2412 fracc. I CCDF, obligación irrenunciable, ver 1.1-arrendamiento-comercial). Entregar sin dictamen de gas, sin PIPC o con extracción fuera de norma desnaturaliza el objeto. Una negativa a exhibir los documentos es por sí misma una bandera roja: si no quieren mostrarlos, probablemente no los tienen o saben que no cumplen.

Qué decir, en este orden:

Solicitud por escrito con acuse (correo electrónico está bien). Usa el template 6.1-solicitud-docs-regulatorios. Pide Constancia PIPC, póliza, dictamen de gas, dictámenes estructural/eléctrico, Aviso COFEPRIS (si cocinan), CSF y Opinión 32-D. Fija plazo: 5 días hábiles.
Si no responden o responden evasivo: “Necesito estos documentos para mi proceso de diligencia debida; no firmo sin verlos. ¿Pueden enviarlos hoy?” Guarda acuse.
Si se niegan a entregar pero insisten en que firmes: no firmes. Busca otro inmueble.

Cláusula de respaldo (si decides firmar pese a documentación incompleta — no recomendado, pero realista):

“El Arrendador se obliga a entregar al Arrendatario, a más tardar dentro de [N] días hábiles contados a partir de la firma, copias certificadas de: (i) Constancia de Registro del Programa Interno de Protección Civil del inmueble vigente, con código QR verificable en los portales oficiales de SGIRPC; (ii) Póliza de Responsabilidad Civil no cancelable con endoso expreso por el domicilio y giro de preparación de alimentos; (iii) Dictamen vigente de la instalación de aprovechamiento de Gas L.P. conforme a NOM-004-SEDG-2004 emitido por Unidad de Verificación acreditada; (iv) [demás dictámenes aplicables]. La falta de entrega en el plazo pactado constituirá incumplimiento grave del Arrendador y facultará al Arrendatario a (a) dar por rescindido el contrato sin penalidad, con devolución íntegra del depósito y rentas anticipadas; (b) exigir pena convencional equivalente a [N] meses de renta; (c) reclamar daños y perjuicios por inversiones realizadas. Esta obligación del Arrendador se entiende vinculada al Art. 2412 fracc. I CCDF y es irrenunciable.”

Si el arrendador se niega a firmar esta cláusula: abandona la operación. Es la prueba definitiva de que hay un problema.

Cuándo abandonar sin dudar:

Constancia PIPC inexistente y el arrendador no acepta plazo con pena.
ROPC suspendido del Padrón.
Arrendador en 69-B definitivo SAT.
Tanque de gas sin dictamen visible y sin Unidad de Verificación que responda.
Aseguradora no autorizada o póliza impagada.

Templates aplicables

6.1-solicitud-docs-regulatorios — solicitud formal por correo o carta con acuse.
6.2-seguimiento-post-llamada — deja por escrito lo que el arrendador te dijo de viva voz.
6.3-carta-notarial-uso-pacifico — si ya firmaste y descubres que faltaban piezas.
6.4-denuncia-sgirpc — si el arrendador opera sin PIPC o con documentación apócrifa.
6.5-queja-cofepris — para condiciones sanitarias del inmueble.

Fuentes para verificación

Lista operativa. Ver también fuentes-oficiales.

Protección Civil

Plataforma Digital de Programas Internos SGIRPC: tramites.cdmx.gob.mx/proteccion-civil-programas-internos/public/
Registro de Constancia PIPC: preparados.gob.mx/apps/RegistroPIPC/
Padrón Digital SAROPC (ROPC): atlas.cdmx.gob.mx/saropc/
Marco normativo SGIRPC: proteccioncivil.cdmx.gob.mx/secretaria/marco-normativo
Denuncia anónima CDMX: denunciaanonima.cdmx.gob.mx; teléfono 089; emergencias 911 o (55) 5683-2222.
Unidades de Protección Civil por Alcaldía: proteccioncivil.cdmx.gob.mx/secretaria/unidades-de-proteccion-civil-por-alcaldia
TR-SGIRPC-PIPC-EST-002-3-2024 (Establecimientos Mercantiles): PDF SGIRPC
NT-SGIRPC-SIM-007-2024 Simulacros: Prontuario CDMX

Bomberos

Dictamen Técnico de Prevención de Incendios: prevencionincendios.cdmx.gob.mx
Heroico Cuerpo de Bomberos CDMX: bomberos.cdmx.gob.mx

Gas LP

NOM-004-SEDG-2004 (DOF): dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=717183
Guía de manejo seguro de GAS — SGIRPC: PDF

Sanidad

DIGIPRiS COFEPRIS: digipris.cofepris.gob.mx
COFEPRIS: gob.mx/cofepris
Agencia de Protección Sanitaria CDMX (AGEPSA): agepsa.cdmx.gob.mx

Fiscal y societario

SAT Opinión 32-D: sat.gob.mx/consultas/20777
SAT listado 69-B presunto: sat.gob.mx/consultas/76674
SAT listado 69-B definitivo: sat.gob.mx/consultas/76675
DENUE INEGI (razón social en domicilio): inegi.org.mx/app/mapa/denue
MARCANET IMPI: marcanet.impi.gob.mx

Seguros

CNSF (aseguradora autorizada): gob.mx/cnsf

Brechas detectadas (específicas a 5.1)

⚠ BRECHA No existe consulta pública abierta por dirección en la Plataforma SGIRPC. Toda la verificación de PIPC depende de que el arrendador entregue la Constancia.
⚠ BRECHA Monto mínimo de cobertura de la póliza RC no fijado uniformemente por Reglamento GIRPC. Se negocia contra capacidad de tanque y aforo sin referencia dura.
⚠ BRECHA No existe registro público unificado que cruce “domicilio X → tiene PIPC vigente sí/no”. Solicitud Transparencia es el canal cuando el arrendador se niega.
⚠ BRECHA Aplicabilidad exacta de ASEA vs. SGIRPC sobre gas LP estacionario en dark kitchen no clarificada por fuente pública.