1.1 — Arrendamiento comercial

Marco civil del contrato operador (arrendatario) ↔ dark kitchen (arrendador). Escenario base: el arrendador es operadora mercantil que renta cubículos equipados Y administra el inmueble (acceso, gas, cámaras). Esta doble posición redefine el riesgo.

TL;DR operativo

[OBLIGATORIO] Contrato por escrito (Art. 2406 CCDF) con fecha cierta por ratificación notarial. Sin fecha cierta no es oponible a terceros; SAT lo rechaza como deducción (SCJN 2a./J. 161/2019).
[OBLIGATORIO — irrenunciable] El arrendador entrega en estado de servir al uso pactado, con higiene y seguridad, y responde de vicios ocultos (Art. 2412 fracc. I y V CCDF). Cláusula en contra = nula.
[RIESGO COMÚN] Contratos que trasladan al operador riesgos regulatorios (Protección Civil, COFEPRIS) que legalmente son del arrendador del inmueble. Ver 1.3-proteccion-civil-sgirpc y 3.07-falta-docs-regulatorios.
[RIESGO COMÚN] Arrendador-administrador controla acceso, gas, cámaras. Intervención unilateral sin aviso viola uso pacífico (Art. 2412 fracc. IV) y abre rescisión del operador. Ver 3.04-acceso-no-autorizado y 3.05-intervenciones-gas-electrico.
[RECOMENDABLE] Inventario fotográfico + acta notarial de entrega con equipo y lecturas. Sin eso, probar vicios ocultos es casi imposible. Ver 5.5-checklist-entrega.

Marco normativo aplicable

Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) — Publicación original: DOF 26 mayo, 14 julio, 3 y 31 agosto 1928. Sección arrendamiento: Libro Cuarto, Título Sexto, Arts. 2398–2496. Reforma de modernización DOF 21 julio 1993 (tocó 2398, 2406, 2412 fracc. I, 2447, 2448 ss., 2478, 2484, 2487, 2489 fracc. I, 2490). Última reforma en Gaceta Oficial CDMX 28-agosto-2024 (Arts. 2448-D y 2448-F, SOLO casa habitación). ⚠ BRECHA: últimas reformas fracción-por-fracción 2398–2496 para comercial no verificadas artículo por artículo contra Gaceta Oficial.
Código de Comercio (CCom) — Aplica cuando el arrendamiento es acto de comercio por especulación mercantil (Art. 75 CCom). Ver “Pacto comisorio” y jurisprudencia 1a./J. 170/2023.
Código de Procedimientos Civiles CDMX (CPCDF) — juicio especial de arrendamiento (principal uso: casa habitación). Vía mercantil es alternativa cuando procede.

Obligaciones irrenunciables del arrendador

El Art. 2412 CCDF enumera obligaciones del arrendador que rigen “aunque no haya pacto expreso”. Piso duro — cláusula que las vacíe se tiene por no puesta.

1. Entregar en estado de servir al uso convenido

Art. 2412 fracc. I CCDF: “A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble.”

Aplicación dark kitchen: el cubículo debe entregarse con los equipos del anexo operando; con instalaciones de gas, eléctrica, hidráulica y extracción funcionales y seguras; en higiene compatible con NOM-251 1.2-sanidad-cofepris-nom251; y con documentos regulatorios vigentes del inmueble (Programa Interno de Protección Civil, dictamen de gas, Aviso COFEPRIS si cubre al inmueble) 3.07-falta-docs-regulatorios. Sin dictamen de gas LP, sin Programa Interno, o con extracción fuera de norma, no hay “higiene y seguridad” entregada.

[OBLIGATORIO] [EN LA PRÁCTICA] contratos dark kitchen típicamente trasladan al operador la carga de obtener documentos del inmueble. Desnaturalización: si el inmueble no sirve al uso al entregarse, el obligado es el arrendador. Cláusula contraria es nula por pretender renunciar obligación de orden público vinculada a seguridad.

2. Conservar el inmueble en buen estado

Art. 2412 fracc. II CCDF: conservar la cosa, haciendo todas las reparaciones necesarias + “obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble”. Salvedad: Art. 2444 pone a cargo del arrendatario los “deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio”.

Cobertura típica: extracción común, instalación de gas estacionario, transformadores, impermeabilización, sistema contra incendio.

Art. 2445 CCDF: “El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses.”

3. No estorbar el uso

Art. 2412 fracc. III CCDF: “A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables.”

Aplicación crítica: el arrendador-administrador que corta acceso por diferendo, apaga gas unilateralmente, desconecta extracción, o ingresa sin aviso, incumple. La excepción es estrecha — solo urgencia real. “Inspección sorpresa” o “auditoría de higiene” no califican.

[RIESGO COMÚN] Cláusulas de “acceso a cualquier hora por seguridad o mantenimiento” son interpretables pero no pueden vaciar el Art. 2412 fracc. III. Ver 3.04-acceso-no-autorizado.

4. Garantizar uso pacífico

Art. 2412 fracc. IV CCDF: “A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.”

Cubre hechos propios del arrendador y defensa frente a terceros. Ver sección específica abajo.

5. Saneamiento por vicios ocultos

Art. 2412 fracc. V CCDF: el arrendador “responde de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.” Se complementa con rescisión del Art. 2490 fracc. III. Ver sección dedicada.

Cláusulas renunciables y negociables

Fuera del piso del Art. 2412, la mayoría del contrato es negociable:

Preferencia comercial (Art. 2447 CCDF). Activa tras 3 años + arrendatario al corriente. Plazo y mecánica negociables. [RECOMENDABLE] bajar umbral a 12 meses con respuesta de 15 días (modelo del Art. 2448-J). En dark kitchen es frecuente la renuncia expresa — negociar que no exista.
Pena convencional (Arts. 1840, 1843 CCDF). Se puede pactar pena por incumplimiento; si se pacta, ya no se reclaman daños y perjuicios aparte (Art. 1840). Tope duro: “La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal” (Art. 1843). [RIESGO COMÚN] cláusulas que imponen rentas restantes hasta el fin del plazo como pena — cuestionables bajo 1843.
Prórroga tácita (Art. 2487 CCDF). “Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien inmueble, el arrendamiento continuará por tiempo indeterminado.” Supletorio — excluible por pacto. Para arrendador: pactar que no hay prórroga tácita. Para operador: pactar renovación automática con condiciones.
Jurisdicción y foro. Territorial negociable. Vía mercantil disponible cuando el arrendamiento es acto de comercio (caso típico dark kitchen — jurisprudencia 1a./J. 170/2023).
Depósito en garantía. No regulado. Contractual. Negociable: plazo de devolución, descuentos solo documentados, prohibido aplicarlo como renta.
Mejoras útiles. Negociable. Pactar derecho a retirar lo amovible sin daño estructural (campanas, refrigeradores propios). Ver 3.08-apropiacion-equipo.
Arbitraje mercantil. Válido si cláusula clara (CCom Libro V).

[EN LA PRÁCTICA] operador firma adhesión. Puntos más ganables: depósito, pena convencional, plazo de aviso para entrada, retiro de equipo amovible.

Pacto comisorio expreso

El pacto comisorio expreso permite resolver el contrato por incumplimiento sin sentencia judicial previa.

Art. 1949 CCDF (regla general en obligaciones recíprocas): “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos.”

Distinción:

Pacto comisorio tácito (Art. 1949). Rescisión judicial. El contrato vive hasta la sentencia.
Pacto comisorio expreso. Cláusula extrajudicial con notificación fehaciente (carta notarial). Práctica CDMX: requiere notificación ante fedatario para surtir efectos frente a terceros y en juicio.

[EN LA PRÁCTICA] cláusulas “la falta de pago de una mensualidad rescinde de pleno derecho” son ejecutables en tiempo corto, pero ante resistencia del operador el arrendador judicializa. Leer con lupa plazos de gracia y procedimiento de requerimiento.

Civil vs. mercantil. Cuando el arrendamiento es acto de comercio por especulación (Art. 75 CCom), la vía procesal es mercantil — más rápida. Jurisprudencia 1a./J. 170/2023 (11a.), Primera Sala SCJN (Amparo Directo en Revisión 172/2023, resuelto 30-agosto-2023), abandonó 1a./J. 63/98 y reconoció que el arrendamiento de inmueble con propósito de especulación comercial es acto de comercio. Dark kitchen que renta cubículos: ruta natural de controversia es mercantil.

Fecha cierta

La fecha cierta es la fecha indubitable de un documento privado frente a terceros. Sin ella, el contrato es oponible entre partes pero desconocible por terceros (otro adquirente, acreedor del arrendador, SAT, juez en juicio de terceros).

Formas de adquirir fecha cierta (criterio SCJN): (1) inscripción en Registro Público de la Propiedad y de Comercio; (2) presentación ante notario público (ratificación o protocolización); (3) presentación ante autoridad pública en ejercicio de facultades; (4) muerte de un firmante.

Jurisprudencia SCJN 2a./J. 161/2019 (10a.). Segunda Sala. Publicada SJF 6-diciembre-2019. Rubro abreviado: “DOCUMENTOS PRIVADOS. DEBEN CUMPLIR CON EL REQUISITO DE ‘FECHA CIERTA’ TRATÁNDOSE DEL EJERCICIO DE LAS FACULTADES DE COMPROBACIÓN, PARA VERIFICAR EL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES DEL CONTRIBUYENTE.”

Efecto operativo: sin fecha cierta, el SAT puede rechazar el arrendamiento como deducción o soporte. Aplica también al arrendador.

[OBLIGATORIO] ratifica firmas ante notario público. Costo moderado.

Derecho de preferencia

Art. 2447 CCDF: “En los arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de este Código.”

Claves:

Existe por ley para uso comercial. El 2447 no distingue entre habitacional y comercial. Tesis aisladas de tribunales colegiados en materia civil del primer circuito lo aplican a comercial. ⚠ BRECHA: registro digital exacto de la tesis no verificado.
Requisitos: más de 3 años + al corriente.
Dos hipótesis: (a) nuevo arrendamiento del mismo inmueble; (b) venta del inmueble (procedimiento del 2448-J: aviso escrito con precio y condiciones, 15 días de respuesta).

Diferencia con casa habitación. Arts. 2448-A, B, G, H son irrenunciables por mandato del 2448. En comercial no hay ese blindaje formal: el Art. 2447 se ha sostenido contractualmente renunciable.

[EN LA PRÁCTICA] dark kitchen suele incluir renuncia expresa al 2447. [RECOMENDABLE] operador negocia que no haya renuncia, o que aplique desde el 2º año si hubo inversiones de importancia. Ver 3.12-renovacion-preferencia.

Tesis SCJN sobre aviso de retracto (CDMX): el aviso del arrendador al arrendatario de su voluntad de vender debe ser por escrito para acreditar manera fehaciente. ⚠ BRECHA: registro digital exacto no verificado.

Vicios ocultos

En dark kitchen el objeto del arrendamiento no es solo el cubículo: es el cubículo equipado (estufas, planchas, campanas, refrigeradores, tarjas, instalación de gas y eléctrica específica). Cada componente es fuente potencial de vicio oculto.

Marco legal

Art. 2412 fracc. V CCDF: el arrendador “responde de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.”
Art. 2490 fracc. III CCDF: el arrendatario puede exigir rescisión “por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.”

Elementos: (1) anterior al arrendamiento; (2) oculto — no apreciable por diligencia ordinaria al inspeccionar; (3) relevante — impide o dificulta el uso pactado; (4) desconocido por el arrendatario al contratar.

Vicios típicos en dark kitchen

Instalación de gas con fugas o sin dictamen vigente (explosión, incendio).
Extracción insuficiente (humos, grasa, incendio).
Eléctrico subdimensionado (caídas al operar equipo simultáneo).
Equipo que no alcanza temperatura o con fallas de control.
Drenajes obstruidos o sin trampa de grasas.
Hidráulica fuera de rango.
Filtraciones que contaminan área de proceso (riesgo sanitario — NOM-251).

Consecuencias a favor del operador

Reparación o sustitución del bien viciado (Art. 2412 fracc. II y V).
Reducción proporcional de renta (analogía Art. 2445).
Rescisión con daños y perjuicios (Arts. 2490 fracc. III y 2412 fracc. V).
Art. 2431 CCDF: “Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.”

Jurisprudencia relevante

SCJN 1a./J. 170/2023 (11a.), Primera Sala. Amparo Directo en Revisión 172/2023, resuelto 30-agosto-2023. Abandonó 1a./J. 63/98. Reconoció que el arrendamiento inmobiliario con propósito de especulación comercial es acto de comercio (Art. 75 CCom), permitiendo controversias — incluidas vicios ocultos y rescisión — en vía mercantil. Aplica directo a dark kitchen. ⚠ BRECHA: registro digital y texto íntegro no leídos directamente del SJF oficial.

Doctrina aliud pro alio. Si el inmueble entregado es radicalmente distinto del pactado (se renta “cocina equipada” y se entrega local sin gas conforme o sin equipo funcional), la vía no es saneamiento sino incumplimiento por entrega de cosa distinta. Prescripción: reglas generales de personal, no plazo corto del saneamiento.

Prueba del vicio

Sin inventario y acta de entrega es casi imposible. [RECOMENDABLE]:

Inventario fotográfico fechado y firmado al inicio.
Acta notarial de entrega con testigos (decisiva).
Dictamen de unidad verificadora en gas antes de operar.
Bitácora operativa desde el día 1.

Ver 3.01-vicios-ocultos y 5.5-checklist-entrega.

Uso pacífico y arrendador-administrador

Sección crítica por motivación de seguridad del proyecto.

Art. 2412 fracc. IV CCDF: “A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.” Cubre hechos propios del arrendador (entrar sin aviso, modificar, cortar servicios) y defensa frente a terceros.

En dark kitchen el arrendador es al mismo tiempo administrador operativo: acceso físico (puertas, tarjetas), gas central, tableros, cámaras CCTV, insumos compartidos. Esta doble posición genera las fricciones más comunes.

Qué SÍ puede hacer legítimamente

Reparaciones urgentes e indispensables, sin estorbar más de lo necesario (Art. 2412 fracc. III).
Inspecciones previamente avisadas con razón legítima y plazo razonable.
Cortes programados de servicios con aviso previo y ventana acotada.
Aplicar reglamento interno pactado por escrito en anexo.
Monitoreo en áreas comunes con aviso de privacidad (LFPDPPP). Ver 3.06-monitoreo-camaras.

Qué NO puede hacer — es incumplimiento

Cortar acceso por falta de pago sin ejecutar rescisión previa. Vía de hecho — puede configurar despojo penal. Ver rama penal 4.5-penal.
Cortar gas, luz, agua unilateralmente como presión. Ruta correcta: proceso, no corte.
Entrar al cubículo en ausencia del operador sin urgencia documentable.
Instalar cámaras dentro del cubículo sin consentimiento expreso (también datos personales + secretos industriales).
Cambiar reglas del inmueble (horarios, zonas, tarifas) unilateralmente.

[RIESGO COMÚN] [EN LA PRÁCTICA] cortes de gas “por inspección” extendidos sin aviso, bloqueo de tarjeta por retraso de 48 h, cámaras internas, decomiso de producto en freezers comunes. Cada conducta abre rescisión del operador con daños y perjuicios por Art. 2412 fracc. III y IV.

Acción del operador frente a intervención

Documentar inmediato (foto, video, testigos, bitácora).
Carta notarial exigiendo cese y restablecimiento. Ver 6.3-carta-notarial-uso-pacifico.
Si no cesa: demandar rescisión por Art. 2412 fracc. III y IV + daños y perjuicios (vía mercantil conforme a 1a./J. 170/2023). Paralelo: denuncia por despojo si hay corte físico de acceso.

Subarrendamiento y cesión

Art. 2480 CCDF: “El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.”

Regla supletoria: prohibición salvo consentimiento. Autorización general = arrendatario sigue respondiendo. Autorización expresa del subarriendo concreto = el subarrendatario adquiere derechos y obligaciones del original.

Art. 2489 fracc. III CCDF: el arrendador puede rescindir por subarriendo contra el 2480.

Aplicación dark kitchen:

[EN LA PRÁCTICA] operadores “prestan” horas o subarriendan turnos nocturnos. Si el contrato lo prohíbe, hay causal de rescisión.
Al revés: si la operadora-arrendador renta el mismo cubículo a tercero mientras el operador original tiene contrato vigente, viola uso pacífico (Art. 2412 fracc. IV).

[RECOMENDABLE] operar múltiples marcas desde el mismo cubículo NO es subarriendo (es mismo arrendatario con distintas marcas). Dejarlo claro en el contrato.

Terminación y rescisión

Terminación (Art. 2483 CCDF)

Causales sin reproche de incumplimiento: I. cumplimiento del plazo o del objeto; II. convenio expreso; III. nulidad; IV. rescisión; V. confusión; VI. pérdida total por caso fortuito/fuerza mayor; VII. expropiación; VIII. evicción; IX. venta judicial (Art. 2495).

Art. 2484 CCDF: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado.”

Art. 2478 CCDF (tiempo indeterminado): concluye “a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria.”

Atención: un año de preaviso si el arrendamiento comercial cae en tiempo indeterminado (p. ej. prórroga tácita Art. 2487).

Rescisión por causa imputable al arrendatario (Art. 2489 CCDF)

El arrendador puede exigir rescisión: I. falta de pago (Art. 2425 fracc. I); II. uso contra el convenido (2425 fracc. III); III. subarriendo contra 2480; IV. daños graves; V. variar forma sin consentimiento (Art. 2441); VI. demás casos legales.

Rescisión por causa imputable al arrendador (Art. 2490 CCDF)

El arrendatario puede exigir rescisión: I. incumplir Art. 2412 fracc. II (conservar); II. pérdida total/parcial (Arts. 2431, 2434, 2445); III. vicios ocultos anteriores al arrendamiento y desconocidos.

Rescisión vs. terminación

Terminación (2483): sin reproche. Plazo, acuerdo, nulidad, caso fortuito.
Rescisión (2489, 2490): por incumplimiento imputable. Demanda + daños y perjuicios.

Indemnizaciones

Si el operador rescinde por vicios o falta de reparaciones: daños y perjuicios probados. Si el arrendador rescinde por falta de pago: rentas vencidas + pena convencional (tope 1843) + daños solo en lo no cubierto por la pena. Pena = límite Art. 1843 (no excede la obligación principal). Cláusula que imponga todas las rentas restantes por impago menor es cuestionable.

[EN LA PRÁCTICA] contratos dark kitchen imponen penalidad fuerte por salida anticipada del operador y gracia corta para impago. Revisar ambas con calculadora antes de firmar.

En la práctica

Brechas típicas entre letra y realidad dark kitchen CDMX:

Ley: arrendador entrega con higiene y seguridad. Práctica: operador hace su aseo, instala su extractor, absorbe riesgo de gas aunque el dictamen sea del inmueble.
Ley: uso pacífico por todo el contrato. Práctica: 48 h de retraso de pago y se bloquea la tarjeta.
Ley: el arrendador responde por vicios ocultos. Práctica: “el equipo es tu problema” aunque el contrato lo incluya.
Ley: pena convencional no excede la obligación principal. Práctica: salidas anticipadas = 6–12 meses de renta sin tope.
Ley: fecha cierta requiere notario. Práctica: firma y ya. Meses después, SAT o juicio no lo reconocen.

Regla de oro operador: lo que no está por escrito y ratificado, no existe. Nada de promesas verbales sobre equipo, servicios, horarios, áreas comunes. Ver 3.02-promesas-verbales.

Qué hacer con esto

Para el operador (antes de firmar)

Anexo con cada pieza de equipo: marca, modelo, serie, estado, fotos. Firma ambos.
Pide copias vigentes: dictamen de gas LP, Programa Interno de Protección Civil 1.3-proteccion-civil-sgirpc, Aviso COFEPRIS si cubre inmueble 1.2-sanidad-cofepris-nom251. Sin esto, el arrendador incumple Art. 2412 fracc. I — no firmes.
Ratifica firmas ante notario. Fecha cierta — SCJN 2a./J. 161/2019.
Cláusula de acceso: aviso mínimo 24–48 h salvo urgencia real.
Pena convencional acotada al Art. 1843. Si impone renta restante completa, negocia.
Derecho expreso a retirar equipo amovible al término. Evita 3.08-apropiacion-equipo.
Preferencia comercial en renovación y venta (no renuncia). Base: Art. 2447 analogado al 2448-J.

Para el operador (durante la relación)

Bitácora diaria. Cada falla eléctrica, corte de gas, acceso denegado, limpieza común — por escrito con acuse.
Intervención unilateral: foto, video, fecha, carta notarial exigiendo cese en 48 h. Art. 2412 fracc. III y IV.
Falla de equipo: notifica por escrito con foto en 48 h. Si no repara, activa Art. 2445 (no pagar / reducir / rescindir tras dos meses).
Conserva contrato ratificado, transferencias con concepto, facturas del arrendador, bitácora. Sin esto, en juicio vas ciego.

Para el arrendador

Acta de entrega con anexo técnico: equipo, lecturas, instalaciones, documentos regulatorios vigentes.
Mantén al día dictamen de gas, Programa Interno, documentación sanitaria. Sin ellos, pierdes cualquier juicio de rescisión — Art. 2412 fracc. I.
Reglamento interno por escrito anexo. Cambios = notificación + nuevo anexo firmado.
Procedimiento escrito de corte de servicios con aviso y plazo. Nunca corte sumario por impago — abre rescisión por Art. 2412 fracc. III.
Si pactas pacto comisorio expreso, define plazo de gracia (5–10 días post aviso) y opera por ratificación notarial. “De pleno derecho” puro no funciona en juicio.
Cámaras solo en áreas comunes con aviso de privacidad. No invadir cubículo (LFPDPPP). Ver 3.06-monitoreo-camaras.
Aviso de funcionamiento, Programa Interno, bitácora de mantenimiento = tu defensa ante demanda por vicios.

Brechas detectadas

⚠ Última reforma fracción-por-fracción de Arts. 2398–2496 CCDF para comercial, no verificada artículo por artículo contra Gaceta Oficial.
⚠ Registro digital, rubro oficial y texto íntegro de 1a./J. 170/2023 (11a.) (Primera Sala, ADR 172/2023) no leídos directamente del SJF.
⚠ Registro digital y texto íntegro de 2a./J. 161/2019 (10a.) (fecha cierta) no leídos directamente del SJF. Confirmado por fuentes secundarias.
⚠ Tesis aislada sobre Art. 2447 aplicado a arrendamiento comercial (preferencia) — registro no verificado.
⚠ Tesis SCJN sobre aviso de retracto por escrito en CDMX — registro no verificado.
⚠ Jurisprudencia SCJN 2016–2026 sobre vicios ocultos / aliud pro alio en local comercial con instalaciones especiales (cocinas) — no localizada con registro preciso.
⚠ Criterio específico sobre uso pacífico cuando arrendador es también administrador operativo — no localizado. Aplicación por doctrina + Art. 2412 fracc. III y IV.
⚠ Registro Digital de Contratos CDMX (Gaceta 28-agosto-2024): reforma limitada a casa habitación. Confirmar si acuerdo posterior extiende a comercial.
⚠ Vía penal (despojo) por corte físico de acceso: desarrollo propio en 4.5-penal.

Fuentes

Primarias:

📎 Código Civil para el Distrito Federal — texto vigente. Publicación DOF 26 mayo, 14 julio, 3 y 31 agosto 1928. Reforma DOF 21 julio 1993 (modernización arrendamiento). Reforma Gaceta Oficial CDMX 28-agosto-2024 (Arts. 2448-D, 2448-F, solo casa habitación). Artículos usados: 1796, 1840, 1843, 1949, 2398, 2406, 2411, 2412, 2425, 2431, 2434, 2441, 2444, 2445, 2447, 2448-J, 2478, 2480, 2483, 2484, 2487, 2489, 2490, 2495. Repositorios: congresocdmx.gob.mx; data.consejeria.cdmx.gob.mx.
📎 Código de Comercio — Art. 75 (actos de comercio). DOF 13 diciembre 1889. https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/ccom.htm
📎 SCJN 2a./J. 161/2019 (10a.), Segunda Sala, publicación SJF 6-diciembre-2019. Rubro: “DOCUMENTOS PRIVADOS. DEBEN CUMPLIR CON EL REQUISITO DE ‘FECHA CIERTA’ TRATÁNDOSE DEL EJERCICIO DE LAS FACULTADES DE COMPROBACIÓN, PARA VERIFICAR EL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES DEL CONTRIBUYENTE.” Portal: sjf2.scjn.gob.mx.
📎 SCJN 1a./J. 170/2023 (11a.), Primera Sala, Amparo Directo en Revisión 172/2023, 30-agosto-2023. Criterio: arrendamiento con propósito de especulación comercial es acto de comercio; vía mercantil procedente. Abandona 1a./J. 63/98.
📎 Reforma CCDF Gaceta Oficial CDMX 28-agosto-2024 (solo casa habitación).

Secundarias (apoyo, no sustituto):

Basham Ringe y Correa (fecha cierta). https://basham.com.mx
Paréntesis Legal (vía mercantil). https://parentesislegal.com
Mondaq, LexLatin, ECIJA, KPMG México (confirmación del cambio de criterio 1a./J. 170/2023).
Leyes-mx.com y conceptosjuridicos.com (reproducen texto CCDF artículo por artículo — validar siempre contra fuente oficial).

Nota de método: borrador fase 1. Las ⚠ BRECHA se cierran en próxima pasada con acceso directo al SJF y a Gaceta Oficial CDMX. Las afirmaciones de “debe”, “es obligatorio” o “es ilegal” solo se anclan cuando citan artículo/fracción del CCDF o tesis SCJN con identificador. Cláusula contraria a obligación irrenunciable (Art. 2412) se presume nula pero la nulidad requiere demanda. No es asesoría legal individual.